Аренда офиса: ответственность за помещение

1631
Арендуя помещение под офис в бизнес-центре, компании нередко сталкиваются с тем, что арендодатель предлагает в договоре условия содержания помещения, неудобно сформулированные для арендатора.

См. также

Договор с управляющей компанией

Собственники помещений в бизнес-центрах могут включать в договор аренды помещения обязанность арендатора заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, содержание здания в объеме, пропорциональном занимаемой площади, и т. д. Это позволяет им не вникать в вопросы обслуживания помещения, сдаваемого в аренду.

Такое условие договора может показаться арендатору удобным для расчетов и решения текущих вопросов непосредственно с поставщиком услуг. Но арендатор не сможет учесть затраты на указанные услуги в составе расходов для целей налогообложения на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Президиум ВАС о договоре с управляющей компанией

Бремя содержания имущества несет его собственник, за исключением случаев, определенных законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Закон не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.

Условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договор с управляющей компанией само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица – управляющей компании. Заключить договор с управляющей компанией, которая будет вести комплексное техническое и эксплуатационное обслуживание здания, вправе арендодатель (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.13 № 13112/12).

Чтобы избежать ненужных сложностей, подпишите трехстороннее дополнительное соглашение к договору управления между арендодателем, управляющей компанией и арендатором. В нем установите обязанность арендатора оплачивать непосредственно управляющей компании коммунальные услуги, фактически потребленные при использовании помещения (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и т. п.). Таким образом, арендатор будет исполнять обязанность арендодателя по оплате коммунальных услуг, но при этом подходе у налоговой инспекции не возникнет вопросов к затратам на коммунальные услуги.

Пожарная безопасность

Также арендодатель может указать в договоре, что ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности помещения несет арендатор. Это отвечает логике закона, так как арендатор должен выполнять противопожарные требования, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае к ответственности привлекут арендатора – лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность.

Но стороны вправе сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области правил пожарной безопасности. В том числе распределить ответственность.

Когда в договоре ничего не сказано об этом, или он содержит общие формулировки, ответственность могут возложить на любую из сторон (ст. 20.4 КоАП РФч. 1 ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

Инспектор будет исходить из того, кто виновен в нарушении правил пожарной безопасности (обзор судебной практики ВС РФ от 27.09.06 «Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2006 года»).

Ответственность за пожарную безопасность в договоре

Когда ответственность не разграничена договором, суды устанавливают характер нарушений правил пожарной безопасности. Собственника признают ответственным за нарушение, если его устранение затрагивает конструктивные элементы здания. То есть речь идет о капитальном ремонте, который должен обеспечить арендодатель в силу статьи 616 ГК РФ (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 23.09.15 по делу № 33-8983/2015).

Чтобы предотвратить неудобное для арендатора развитие ситуации, распределите в договоре объем ответственности между сторонами. На собственника возложите ответственность за устранение нарушений, входящих в капитальный ремонт. На арендатора – входящих в текущий ремонт.

Читайте об этом

Читайте также



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль