Компенсации при сносе самовольной постройки

695
Если решено снести самовольную постройку, владелец постройки при определённых обстоятельствах может получить компенсацию за снос собственности, а вот арендаторы таких помещений защищены меньше.

Смотрите видеолекцию на тему

Самовольные постройки – 2016: кого снесут, а кого нет

См. также

Снос самовольной постройки и возмещение убытков

В связи с рассмотрением дела о сносе самовольной постройки может быть признано право собственности на данное сооружение. Тогда, если вынесено решение о сносе и он состоялся, собственник может потребовать от государства компенсации убытков. Основная трудность в этом случае будет заключаться в определении конкретного размера компенсации: размер ущерба, полученного собственником самовольной постройки в результате её сноса, рассчитывается в рамках кадастровой стоимости постройки, и владельцу удастся добиться иного размера компенсации, только если он докажет, что рыночная стоимость объекта была другой.

Если же право собственности признано не было, владельцу снесённой постройки компенсацию взыскать не удастся. Государственные и муниципальные органы несут ответственность за причинение ущерба в результате правомерных действий только в случаях, прямо предусмотренных законом, на подобные ситуации это не распространяется. Некоторые депутаты выступили с инициативой о принятии закона, регулирующего вопросы компенсации ущерба по самовольным постройкам, снесённым в порядке п. 4 ст. 222 ГК РФ, но инициатива пока не реализована.

Свидетельство о праве собственности на самовольную постройку

Случается, что постройка возведена нелегально, при этом у её владельца есть свидетельство о праве собственности на объект, и/или иск о сносе этого объекта был судом отклонён из-за истечения срока давности, но постройку всё-таки снесли. Здесь о компенсации говорить затруднительно, поскольку присутствует правовая коллизия: нелегальная постройка в принципе может быть снесена, а в ряде решений суда по сносимым объектам указывалось, что ликвидируемая постройка являлась самовольной, строительство было осуществлено без прав на земельный участок, а подчас и с нарушением строительных норм. Зафиксированные в решении суда факты делают само существование свидетельства о праве собственности на данную постройку абсурдным, поскольку свидетельство не является основанием возникновения права, а только подтверждает его, а самовольная постройка как таковая не является объектом гражданского права. Иными словами, если нет оснований для возникновения прав на объект недвижимости в силу того, что он не является объектом гражданского права, свидетельство как таковое не имеет юридической силы.

Арендаторы самовольной постройки

Интересы арендаторов помещений в здании, которое является самовольно возведённым, защищены в наименьшей степени: когда добросовестные арендаторы оформляли сделку и заключали с владельцем здания договор аренды, они не подозревали, что у здания спорный правовой статус и присутствует угроза сноса. И подчас арендаторам приходится сталкиваться с прямыми последствиями такой неосведомлённости: суд выносит решение о ликвидации здания, решение о сносе вступает в силу и приводится в исполнение, а арендаторов об этом заранее не предупреждают. И нужно сворачивать всю деятельность, спешно вывозить имущество, решать массу срочных организационных вопросов, совершать незапланированные траты и, в конечном счёте, терпеть убытки, вероятность возместить которые сложно предсказать. Особенно это касается небольших арендаторов, которые практически не имеют инструментов воздействия на арендодателя и находятся в зоне наибольшего экономического риска. Защититься от недобросовестности арендодателя и минимизировать свои потери от утраты торговой точки или офиса для них очень тяжело (крупные компании-арендаторы и обладают возможностями влияния на арендодателя, и проводят тщательные предварительные проверки арендуемой недвижимости). Вопрос о возмещении убытков арендаторам, когда административный снос был проведен законно и интересы арендаторов пострадали, решается между арендодателем и арендатором, а не между арендатором и государством, поскольку государство действовало в соответствии с требованиями закона, убытки арендатору были причинены действиями недобросовестного арендодателя, знавшего о спорном правовом статусе своей собственности.

Поэтому во избежание неприятностей важно до заключения договора аренды проверить арендуемый объект - по большинству объектов можно установить, на основании каких прав они возводились, кто обладает правами на земельный участок, на котором здание выстроено, и остальные важные подробности. (В том числе, по ряду самовольно возведённых объектов вынесены судебные решения с отказом в сносе из-за окончания срока исковой давности – в этом случае риски арендаторов в известной степени снижаются.) Можно заранее выяснить, не подпадает ли здание под сносимые в порядке п. 4 ст. 222 ГК. И уже с учётом полученной информации и спрогнозированных рисков принимать решение, насколько целесообразно арендовать именно это помещение, окупятся ли риски. Задача юриста компании в этом случае – выяснить и проанализировать все относящиеся к объекту аренды особенности. В том числе, имея в виду риск того, что здание будет снесено в административном порядке, включить в договорные документы конструкции с заверениями об обстоятельствах и оговорить условия возмещения потерь.

По материалам видеолекции в Системе Юрист

Самовольные постройки – 2016: кого снесут, а кого нет

Читайте также

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль