Инвестирование строительства объектов недвижимости

671
Тема инвестирования строительства объектов недвижимости напрямую связана с правовыми нормами, регулирующими деятельность в сфере недвижимости.

См. статью Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка

Возникновение права собственности на объект недвижимости

В отношении объектов недвижимости и инвестирования в их строительство существует крайне важный юридический момент: возникновение права на объект недвижимости. Право на недвижимость согласно ст.130 ГК РФ относится к регистрируемым правам, и поэтому оно подпадает под нормы п. 2 ст. 8.1 ГК: регистрируемое право возникает по записи, это принцип «обязательности записи для целей возникновения права», он же «принцип внесения». П. 2 ст. 8.1 ГК РФ указывает, что права, подлежащие регистрации, появляются и могут перейти с момента регистрации. Здесь также влияют положения ст. 219 ГК РФ - права на вновь построенные объекты возникают в момента регистрации этих прав в реестре. Принцип внесения – краеугольный принцип в праве недвижимости.

Superficies solo cedit

Также по общему правилу у лиц, заключивших договор инвестирования с целью покупки будущего объекта недвижимости, права собственности на строящуюся недвижимость нет. Этим правом обладает владелец земельного участка, это проявление латинского принципа superficies solo cedit – построенное на земле принадлежит тому, кто владеет землёй, пусть даже выстроено на привлечённые средства. А уже после того, как объект будет зарегистрирован, застройщик обязан передать соответствующую часть этой собственности инвестору. Если застройщика постигнет банкротство до того, как объект будет сдан, недостроенный объект отнесут в конкурсную массу застройщика по праву на участок земли, где возводился объект.

Риски инвестирования в строительство объекта недвижимости

На практике эти положения могут сработать против инвестора. В своей практике экономическая коллегия ВС РФ рассматривала дело, крайне иллюстративное в плане того, как работают правовые аспекты применительно к инвестированию в строительство. Определение ВС было вынесено 15.09.2015, дело носит номер № 305 ЭС15-3617, спор касался общества «Ремонтник». В деле фигурировало три юридических лица: публичное образование и две компании, совместно занимавшиеся строительством нежилого объекта. По договорённости готовый объект должен был быть разделён между этими тремя юридическими лицами в соответствующих пропорциях. Обе компании, выступавшие как частные лица, заключили инвестиционные контракты, договоры соинвестирования, привели соинвесторов, чьи средства совокупно были вложены в строительство. Был заключён договор участия в долевом строительстве в отношении нескольких помещений в будущем здании. Когда объект был введён в эксплуатацию, оказалось, что одна из компаний обязательства перед публичным образованием не исполнила, и это препятствовало регистрации собственности за главным инвестором, также и за соинвестором - обществом «Ремонтник».

Иск общества «Ремонтник»

Общество «Ремонтник» обратилось с иском о признании своего права собственности на объекты недвижимости, оговоренные в инвестиционном договоре. Однако и суд первой инстанции, и апелляция, и кассация в иске обществу отказали на основании того, что главный инвестор сам ещё не обладает правом собственности. Дело было пересмотрено ВС РФ во второй кассации, в результате иск был удовлетворён, а право собственности общества «Ремонтник» на объекты по договору подтверждено.

Формально нижестоящие суды в деле «Ремонтника» были правы, поскольку первоначальный застройщик не был в ЕГРП, следовательно, не получал право собственность на спорные объекты, не был соблюдён принцип внесения. Однако ни один принцип не может быть абсолютным, и всегда есть ситуации, где от него следует отступить. Застройщик не исполнил обязательства перед публичным образованием, но из-за этого не только он сам не получил права собственности, пострадал его соинвестор. Справедливо ли это по отношению к соинвестору?

Если раньше суды решали подобные вопросы с формальных позиций, сейчас положение меняется, ВС РФ в постановлении пленума от 23 июня 2015 г. в п. 3 дал основание для того, чтобы рассматривать подобные ситуации под несколько другим углом: право на объект недвижимости возникает и переходит, согласно принципу внесения, по записи в реестре, но стороны сделки не могут в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на то, что записи нет. В рассматриваемом примере застройщик - ответчик по иску соинвестора, - мог бы опираться на то, что сам не обладает правом собственности, что мешает обладать им истцу, но это противоречит доброй совести: застройщик, не исполнив обязательства перед публичным образованием, навредил своему контрагенту. Рассмотрев дело, ВС РФ пришёл к выводу, что поскольку объект уже введён в эксплуатацию, то им фактически владеет покупатель, общество «Ремонтник», и публичное образование обязали подписать акт распределения площадей объекта инвестиций. ВС РФ подчеркнул, что все иски других инвесторов по этому объекту также должны быть удовлетворены.

По сути, ВС РФ подтвердил, что возможен не просто иск о регистрации перехода права по ст. 551 ГК РФ. Если продавец собственности не регистрирует её, покупатель может подать расширенный иск о регистрации перехода права собственности и потребовать регистрации собственности и передачи покупателю права на неё. Однако истец в деле общества «Ремонтник» предъявил обычный иск о признании права собственности, что формально неверно. Было постановление пленума № 222, где в п. 57, 58 и 59 говорилось об исках о признании права собственности на недвижимость: например, иск о признании права собственности актуален, если право на собственность не зарегистрировано, потому что старое, или оно появилось по наследству, но есть возражающая сторона. В случае с обществом «Ремонтник» правовая ситуация несколько иная, здесь применим иск о регистрации. Но при этом суды, принимая во внимание идею непрофессионального арбитражного процесса, не должны отклонять иск только лишь из-за некорректности формулировок. Сторона процесса должна обосновать свою позицию, привести доказательства, а суд – вынести решение сообразно предъявленным фактам и документам, но не наказывать непрофессионального истца за неудачное использование терминов. В данном случае независимо от формулировки иска истец имел право на удовлетворение своих требований.

По материалам видеолекции

Проблема юридической квалификации отношений, связанных с инвестированием в недвижимость

Читайте также



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль