Новое в залоговой практике. Какие доводы больше не помогут залогодателям избежать взыскания

12739
Как влияет на залог изменение условий обеспеченного договора? Прекращается ли залог при расторжении обеспеченного договора? Что происходит с ипотекой, если заложенный объект изменился?

Роман Бевзенко, начальник Управления частного права Высшего арбитражного суда, к. ю. н.

  • Как влияет на залог изменение условий обеспеченного договора
  • Прекращается ли залог при расторжении обеспеченного договора
  • Что происходит с ипотекой, если заложенный объект изменился

Весной этого года вступят в силу многочисленные изменения в законодательство о залоге, внесенные Федеральным законом от 06.12.11 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (об основных поправках см. статью на стр. 88). Но еще до принятия вышеуказанного закона в течение прошлого года достаточно серьезно изменилась арбитражная практика по спорам о залоге. Это связано с появлением постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее — постановление № 10). Основные положения этого постановления останутся актуальными и после вступления в силу закона № 405-ФЗ .

Заметно, что постановление № 10 имеет в основном прозалогодержательскую направленность. То есть неоднозначные, спорные вопросы залогового права истолкованы в нем в пользу залогодержателя. Этот подход Президиум Высшего арбитражного суда при рассмотрении дел в порядке надзора демонстрирует уже давно. При этом нижестоящие суды до недавнего времени, как правило, использовали, наоборот, прозалогодательский подход. Допустим, банк требовал обращения взыскания на заложенное имущество, а залогодатель в ответ требовал признания договора залога недействительным либо незаключенным, либо прекратившимся. В таких делах нижестоящие суды часто соглашались с залогодателем, но надзорная инстанция впоследствии отменяла эти судебные акты. Прозалогодержательский подход объясняется тем, что в обязательственном праве слабая сторона — кредитор. Суды должны дать ему защиту в ситуации, когда обязательство было нарушено. В этой статье будут разъяснены отдельные, наиболее яркие моменты постановления № 10, касающиеся ситуаций, в которых залогодателям раньше удавалось избежать обращения взыскания на предмет залога. Теперь такие варианты не сработают.

Изменение содержания обеспеченного залогом обязательства

Один из самых спорных вопросов — что происходит с залогом, если после заключения договора о залоге должник и кредитор изменили содержание обеспеченного залогом обязательства? Например, сумма кредита увеличивается по сравнению с той, которая изначально была указана в договоре кредита и отражена в договоре залога, или изменяется процентная ставка либо срок возврата кредита. Нижестоящие суды долгое время считали, что если должник и кредитор договорились об изменениях в договоре кредита, но не отразили эту договоренность в договоре залога, то залог прекращается (см. постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 08.12.09 по делу № А81−4493/2008, Поволжского округа от 13.03.07 по делу № А55−11099/06).

Однако Высший арбитражный суд придерживается другой позиции. И эта позиция относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.

 

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. Например, при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере (ГК РФ). В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует иметь в виду, что течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся (постановления № 10).

Суть залогового обременения в следующем: есть некая ценность вещи, она обещана кредитору в счет погашения требований к должнику. Условно говоря, должник должен кредитору 100 рублей и залогодатель обещает выдать кредитору 100 рублей из стоимости предмета залога, если должник нарушит свои обязательства. Как повлияет на это обещание то, что должник и кредитор потом договорятся об увеличении суммы долга до 150 рублей? Никак не повлияет. Залогодатель как обещал заплатить 100 рублей в случае нарушения обязательства должника, так и остался связанным этим обещанием (см. постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 17.03.11 № 13819/10). Точно так же, если первоначально кредит был выдан по ставке 10 процентов, а затем стороны договорились о ставке 12 процентов, но в договоре залога по-прежнему 10 процентов, то это означает, что только 10-процентная ставка обеспечена залогом, а 2 процента, накинутых сверху, не обеспечены.

Изменение срока. Если стороны изменили первоначальный срок исполнения обеспеченного обязательства таким образом, что предъявленный впоследствии залогодержателем иск об обращении взыскания на предмет залога уложился в исковую давность по первоначальному сроку, то положение залогодателя не ухудшилось и залог в силе. Объясним на примере: допустим, первоначальный срок возврата кредита был 01.01.10 (он указан в договоре кредита и в договоре залога). Затем в договор кредита внесли изменение и срок исполнения перенесли на 01.07.10. Однако и к этому времени должник не погасил кредит. Допустим, 01.09.10 банк подал иск об обращении взыскания на предмет залога. В таких обстоятельствах залогодатель раньше мог занять следующую позицию: обязательство изменилось, у него новый срок, я обязательство с таким сроком не обеспечивал, поэтому залог прекратился. Почему эта позиция некорректна? Вспомним даты из нашего примера и представим, что было бы, если бы изменения срока не было. Просрочка возникла бы не 01.07.10, а 01.01.10. Если бы банк в этих обстоятельствах подал иск тоже 01.09.10, удовлетворил бы суд его иск? Конечно, да. Ведь банк обратился в суд в пределах срока исковой давности: 01.01.10 плюс три года. А что меняется, в случае если при изменении первоначального срока погашения кредита (в нашем случае — на 01.07.10) банк подает иск, укладываясь в этот же срок давности (01.01.10 плюс три года)? Ничего не меняется, поэтому и в этом случае суд тоже должен удовлетворить иск.

Эта позиция Высшего арбитражного суда кардинально изменила арбитражную практику (см. постановления федеральных арбитражных округов Поволжского округа от 29.07.11 по делу № А57−2241/2010, Северо-Кавказского округа от 22.09.11 по делу № А53−19250/2009).

Расторжение договора об обеспеченном обязательстве: последствия для залога

Еще один давний спорный вопрос — что происходит с договором залога в случае расторжения основного договора, обязательства по которому обеспечены залогом? Например, есть договор кредитной линии, по которому банк выдает заемщику кредит несколькими траншами. Обязательства заемщика обеспечены залогом. При наступлении определенных обстоятельств, предусмотренных договором, банк расторгает договор в одностороннем порядке, то есть отказывается выдавать следующие транши. Те транши, которые уже были выданы заемщику, по-прежнему обеспечены залогом или залог прекратился в связи с прекращением основного договора? По мнению Высшего арбитражного суда, залог не прекращается в отношении тех обязательств, которые он обеспечивает и которые еще не исполнены. Впервые Президиум Высшего арбитражного суда высказал аналогичную позицию в отношении сохранения поручительства (постановление от 18.05.10 № 1059/10) и впоследствии закрепил ее уже в отношении залога (п. 26 письма № 10).

 

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (, ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы) (п. 26 постановления № 10).

Идея в том, что расторжение основного договора означает освобождение от обязательств на будущее время. Но те долги, которые возникли из договора до момента расторжения, никуда не исчезают. Поэтому в отношении них сохраняются и обеспечительные акцессорные обязательства. В этом подходе нет ничего нового: по общему правилу в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, и при этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения (п. 3, 4 ст. 453 ГК РФ). То есть расторжение договора не отменяет обязательства, возникшие до момента расторжения.

Недействительность договора, обеспеченного залогом

Последний вопрос, связанный с изменением обеспеченного залогом обязательства, — что происходит с залогом в случае признания основного договора недействительным? Понятно, что сама по себе недействительность, например, договора кредита не означает, что заемщик не должен возвращать то, что уже получил по этому договору. Но ведь в этом случае речь идет не о договорном обязательстве заемщика, а о реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Можно ли считать, что при недействительности основного договора залог автоматически обеспечивает не обязательство по этому договору, а обязательство должника по возвращению полученного в порядке реституции? Гражданский кодекс не дает оснований для такого вывода. Но о таком варианте можно договориться заранее в самом договоре залога, так как статья 337 Гражданского кодекса оставляет на усмотрение сторон договора выбор обязательства, обеспечиваемого залогом.

 

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. согласно ГК РФ, стороны договора о залоге вправе предусмотреть, что залог обеспечивает не только обязательства, возникающие из договора (например, о возврате кредита и процентов за его пользование), но также и требование о возврате полученного (требование о возмещении в деньгах стоимости полученного) по такому договору при его недействительности (постановления № 10).

Таким образом, в договор залога можно включить условие о том, что при недействительности обеспеченного залогом обязательства залог будет обеспечивать требование кредитора к должнику о реституции.

Изменение предмета залога

Мы рассмотрели ситуации с изменением договора, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. Но на практике возникают и ситуации с изменением самого предмета залога. Впервые этот вопрос Президиум Высшего арбитражного суда затронул в пункте 1 информационного письма от 28.01.05 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»: если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Эта концепция получила условное название «ипотека изменяющегося объекта». В постановлении № 10 Пленум Высшего арбитражного суда распространил эту концепцию еще на две известные практические ситуации. Обе касаются не столько фактического, сколько юридического изменения вещи, которая была передана в обеспечение, — речь идет о земельных участках и нежилых зданиях.

 

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Применяя З. К. РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины (постановления № 10).

Суть концепции ипотеки изменяющегося объекта в том, что право залога — это право не на саму вещь, а на получение удовлетворения из стоимости этой вещи (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Проще говоря, залогодержателю обещана некая ценность. Если меняется форма, в которой эта ценность содержится, это не влияет на право залога.

Земельные участки. Допустим, есть большой земельный участок и он заложен. Понимая, что с реализацией такого большого участка возможны проблемы, потому что он неликвидный, залогодатель и залогодержатель договариваются разделить его на несколько маленьких участков, которые гораздо легче распродать, если возникнет необходимость обратить взыскание на предмет ипотеки. Залогодатель с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 11.1 ЗК РФ) оформляет раздел участка, но потом уклоняется от изменения условий в договоре ипотеки о предмете ипотеки: таковым по-прежнему указан большой участок, который юридически уже не существует. Кроме того, в отношении вновь образованных в результате такого раздела маленьких земельных участков в ЕГРП не будет записи об ипотеке, так как это уже не прежний большой земельный участок, а самостоятельные объекты. Следовательно, залогодатель может легко их продать без согласия залогодержателя. Как в этой ситуации быть залогодержателю? Можно обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора ипотеки в отношении маленьких земельных участков, полученных в результате раздела большого. Тем более что статья 11.8 Земельного кодекса говорит о том, что обременения (ограничения) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Но пока будет длиться судебный процесс, эти участки могут быть благополучно проданы третьим лицам.

По мнению Высшего арбитражного суда, в вышеуказанном случае тоже применяется концепция ипотеки изменяющегося объекта, поэтому отдельный иск не нужен. То есть если большой земельный участок, находящийся в залоге, делится, то каждый из вновь образованных земельных участков по умолчанию считается обремененным ипотекой и соответствующая запись в ЕГРП должна производиться автоматически при регистрации права собственности залогодателя на разделенные участки.

Аналогичная ситуация — с объединением маленьких участков, из которых один или несколько заложены, перераспределением земельных участков, выделом земельного участка. В каждом случае вновь образованные участки содержат в себе ценность, обещанную залогодателю, поэтому они остаются обремененными залогом.

Здания и помещения в нем. Такая же ситуация со зданиями и помещениями. Если из состава заложенного здания собственник юридически выделяет помещения как самостоятельные объекты недвижимости, то ипотека не прекращается — она будет обременять помещения. Аналогичные последствия возникают в случае, когда собственник разделяет одно помещение на несколько. Дело с такими обстоятельствами было рассмотрено Президиумом Высшего арбитражного суда в июле 2011 года (постановление от 12.07.11 № 902/11). В обеспечение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии предприниматель передал в залог нежилое помещение. В ЕГРП была внесена запись об обременении данного объекта недвижимости ипотекой. В дальнейшем это помещение на основании заявления предпринимателя-залогодателя и с согласия банка-залогодержателя было разделено на два новых нежилых помещения. В ЕГРП было указано, что оба помещения обременены ипотекой. Через несколько месяцев предприниматель продал оба помещения одному покупателю, и обе стороны сделки подали заявление о регистрации перехода права собственности на помещения. Территориальный орган Росреестра сначала приостановил регистрацию в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение помещений, а затем отказал в регистрации, так как это согласие так и не было представлено. Компания-покупатель обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в регистрации недействительным и об обязании территориального управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности. Суд первой инстанции эти требования удовлетворил, полагая, что два новых помещения не были предметом залога по договору с банком, следовательно, согласия залогодержателя не требовалось. Апелляционная инстанция отменила решения суда, указав, что в результате преобразования прежнего помещения не произошло гибели предмета залога, поэтому залог не прекратился. Кассационная инстанция поддержала позицию суда первой инстанции. Президиум Высшего арбитражного суда отметил, что разделение предмета залога на части не означает его гибели, и оставил в силе постановление апелляционной инстанции.

Описание обеспеченного залогом обязательства в договоре залога

Известна старая судебная позиция: если залогодатель и должник совпадают, то в договоре залога необязательно приводить все условия обеспеченного обязательства — достаточно сделать отсылку к основному договору. Но если залогодатель — третье лицо, то в договоре залога надо максимально подробно описать обеспеченное обязательство (п. 43 постановления пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов от 01.07.96 № 6/8). Подход понятен: залогодержатель и должник могут изменить описание обеспеченного обязательства, ухудшив положение залогодателя. Вследствие этого подхода некоторые суды признавали договор залога незаключенным, если в нем описаны не все условия обеспеченного обязательства. Но год назад Президиум ВАС РФ скорректировал эту практику в постановлении от 15.02.11 № 6737/10. В этом деле договор ипотеки содержал условия об обеспеченном обязательстве — сумме кредита и сроке его возврата. Также имелась фраза о том, что ипотека обеспечивает еще и обязательства по уплате процентов, но их размер и сроки уплаты не раскрывались (была ссылка на кредитный договор). Нижестоящие суды сочли, что договор ипотеки > > не заключен. Но Высший арбитражный суд указал, что обеспеченные залогом требования просто ограничены суммой основного долга. Та же идея нашла отражение в пункте 13 постановления № 10: отсутствие в договоре залога условий о размере или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга, но не влечет незаключенность договора о залоге.

Возможна плавающая сумма залогового обеспечения, но она должна быть ограничена

Из пункта 13 постановления № 10 следует, что залогодатель и залогодержатель вправе договориться о так называемой плавающей сумме залога. То есть можно установить в договоре, что в случае увеличения размера требований по основному обязательству сумма залогового обеспечения тоже будет автоматически увеличиваться без внесения соответствующих изменений в договор о залоге. Но необходимо учитывать, что при таком варианте стороны должны обязательно согласовать в договоре залога сумму, на которую может быть увеличено обеспечиваемое обязательство, а также предел, в рамках которого может подняться размер залогового обеспечения. Другими словами, нельзя договориться, что как бы не изменился размер обеспеченного залогом требования, залог будет автоматически увеличиваться. Иначе, соглашаясь с таким условием, залогодатель на самом деле не знает, на что именно он соглашается — нет предмета соглашения. Предмет соглашения появляется, когда стороны договариваются о параметрах изменения обеспеченного обязательства и пределах повышения залогового обеспечения.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Может ли залогодатель продать объект недвижимости, обремененный ипотекой, без согласия залогодержателя?

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу любым способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»). Таким образом, чтобы залогодатель мог продать заложенный объект недвижимости без согласия залогодержателя, это право должно быть прямо указано в договоре.

Компания купила объект недвижимости и передала его в ипотеку. Что будет с залогом, если договор купли-продажи будет признан недействительным как сделка с заинтересованностью без одобрения?

Если залогодержатель, заключая договор о залоге, действовал добросовестно (не мог знать об обстоятельствах, послуживших основанием для признания договора купли-продажи недействительным), то возможна реституция объекта с сохранением права залога (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.11 № 2763/11).

Журнал «Юрист компании» № 1, Январь 2012



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль