Компания считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной. Как уменьшить ее без обращения в суд

3095
Компания считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной. Как уменьшить ее без обращения в суд

Основной вопрос: компания не согласна с кадастровой стоимостью участка, которая установлена по итогам государственной кадастровой оценки земель в регионе. Можно ли уменьшить эту стоимость без обращения в суд?

Решение: результаты кадастровой оценки можно обжаловать в специальную комиссию Росреестра. Важно учесть ряд специальных требований и особенностей при рассмотрении таких споров.

Компания считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной. Как уменьшить ее без обращения в суд
Денис Болохов, юрисконсульт ООО ЦПЗ «ТИТАН-ИНВЕСТ»

В этом году продолжается государственная кадастровая оценка земель. Результат этой всеобщей процедуры станет в том числе основой для определения нового налога на недвижимость. Поэтому контроль за результатами оценки — в интересах каждого обладателя земельных участков. Завышение кадастровой стоимости невыгодно как собственникам, так и арендаторам, потому что влечет за собой, во-первых, увеличение размера налога на земельный участок, во-вторых, увеличение выкупной стоимости земельного участка (для арендаторов), в-третьих, завышенную ставку по арендной плате. Но кадастровая стоимость, установленная государством, не является неизменной величиной. Компания может ее оспорить и добиться уменьшения, тем самым снизив свои расходы.

Оспорить можно именно результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков, а не нормативный акт, которым они утверждены (ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.12 по делу № А27−13063/2011).

Оспорить кадастровую стоимость можно не только в судебном порядке

Кадастровая стоимость земельных участков, установленная по итогам массовой государственной оценки земель, чаще всего превышает их рыночную стоимость. Связано это в том числе с использованием таких методов массовой оценки, которые не учитывают индивидуальных особенностей конкретного земельного участка. Если правообладатель не согласен с результатом кадастровой оценки, он вправе его оспорить.

Законом предусмотрен не только судебный, но и административный порядок пересмотра кадастровой стоимости. Так, для рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости земли при каждом Управлении Росреестра по субъекту РФ созданы и функционируют специальные комиссии (далее — комиссия, комиссии). По своей сути это не обжалование того акта, которым утверждена кадастровая стоимость участка (с целью отмены этого акта), а пересмотр кадастровой стоимости с целью внесения в кадастр иных сведений о ней.

Nota bene!

Собственникам недвижимости нужно внимательно следить за постановлениями исполнительных органов субъектов: именно в них публикуются сведения о государственной кадастровой оценке. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка можно также бесплатно получить в соответствующем филиале Росреестра по региону (п. 5.1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Кроме того, кадастровую стоимость земельного участка можно найти на сайте www.rosrestr.ru на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру земельного участка.

Рассмотрение спора в комиссии не требует уплаты пошлины и должно завершиться в течение одного месяца с момента обращения, что существенно оперативнее судебной процедуры (п. 16 Порядка создания и работы комиссии <…>, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.12 № 263, далее — порядок № 263, ч. 14 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — закон № 135-ФЗ). Но есть ограничение по срокам: обратиться с заявлением в комиссию можно только в течение шести месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости (ч. 6 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). В случае оспаривания кадастровой стоимости вновь образованного участка течение срока начнется с даты внесения сведений об этом участке в государственный кадастр недвижимости.

Процедура административного оспаривания кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два. Первое — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второе — если на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость участка, в отношении этого участка установлена рыночная стоимость (ч. 8 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). Последнее основание связано с тем, что если определена рыночная стоимость земельного участка, то кадастровая стоимость должна быть равна рыночной (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Закон содержит довольно подробные требования к перечню документов, которые нужно представить при обращении в комиссию для пересмотра кадастровой стоимости, а также срокам и процедуре рассмотрения такого обращения.

Подготовка пакета документов. Вне зависимости от того, по какому основанию заявитель оспаривает кадастровую стоимость, нужно представить заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К нему прилагается кадастровый паспорт земельного участка и нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на объект недвижимости (ч. 11 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ, п. 13 порядка № 263). Арендатору нужно также приложить договор аренды для подтверждения того, что он вправе выступать заявителем: оспаривать результаты кадастровой стоимости вправе только те лица, чьи права и обязанности при этом затронуты (абз. 1 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ).

Другими словами, дата определения рыночной стоимости, указанная в отчете об оценке, должна строго соответствовать дате установления кадастровой стоимости, которая была указана в постановлении об утверждении результатов кадастровой оценки. Например, если в постановлении указана дата утверждения кадастровой оценки — 01.01.2013, именно на эту дату нужно определять рыночную стоимость и именно 01.01.2013 указывать в отчете об оценке. Иначе отчет не будет считаться допустимым доказательством (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.07.13 по делу № А23−749/2012).

Другие документы зависят от основания оспаривания. Если основанием выступает недостоверность сведений об объекте недвижимости, нужно дополнительно приложить документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости. Если же основанием оспаривания является установление рыночной стоимости объекта, понадобится отчет об индивидуальной рыночной оценке. Есть важная особенность: если установленная рыночная стоимость превышает официальную кадастровую оценку не более чем на 30 процентов, то достаточно отчета оценщика об индивидуальной рыночной оценке участка. Если же отклонение рыночной стоимости от кадастровой превысило 30 процентов, то дополнительно потребуется еще и положительное экспертное заключение о том, что такой отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Еще один нюанс — это заключение должен подготовить эксперт (эксперты) саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта (ч. 11 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ, п. 13 порядка № 263).

Рыночную стоимость участка нужно определять именно на ту дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (ч. 2 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ, постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.13 № 10761/11).

Подготовка к заседанию комиссии. Если компания подала заявление без приложения документов или с нарушением сроков, а также если кадастровая стоимость участка уже была ранее установлена в размере его рыночной стоимости, комиссия не примет заявление к рассмотрению. Об этом заявителя (с указанием причин) должны уведомить в течение семи рабочих дней с даты поступления заявления (п. 15 порядка № 263).

О поступлении и принятии заявления к рассмотрению в семидневный срок должны уведомить не только правообладателя земельного участка, но и орган местного самоуправления, на территории которого находится участок. В уведомлении указывается дата рассмотрения (ч. 14 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). Также информация о предстоящем заседании публикуется на официальном сайте филиала Росреестра по субъекту РФ за пять рабочих дней до назначенной даты (абз. 2 п. 9 порядка № 263). Заявитель (и другие лица) вправе присутствовать на заседании (ст. 17 порядка № 263). Причем заявителю желательно не только явиться самому, но и обеспечить явку оценщиков, составлявших отчет. Связано это с тем, что комиссия учитывает при принятии решения, а также вносит в протокол заседания пояснения присутствующих на заседании лиц (абз. 11, 12 ст. 18 порядка № 263). Пояснения оценщиков могут иметь очень важное значение.

Nota bene!

При оспаривании кадастровой стоимости в суде применяется трехлетний общий срок исковой давности (п. 1 ст. 196 ГК РФ), поскольку специальный срок в законе не предусмотрен. Президиум ВАС РФ неоднократно указывал, что такие споры рассматриваются по общим правилам искового производства и к ним неприменимы правила главы 24 АПК РФ (постановления от 28.06.11 № 913/11, от 15.12.11 № 12651/11). Но все-таки есть риск, что суд рассмотрит такой спор по правилам главы 24 АПК РФ и применит трехмесячный срок давности (см. определение ВАС РФ от 27.02.12 № ВАС-1911/12).

Отказ в изменении кадастровой стоимости

Комиссия нередко отказывает в уменьшении кадастровой стоимости. Причины могут быть разными. Во-первых, недоказанность обстоятельств, на которые ссылается заявитель. Так, комиссия может отказать в уменьшении стоимости, если материалы, приведенные в отчете об оценке, имеют противоречивый и неоднозначный характер.

Во-вторых, комиссия может установить несоответствие представленных заявителем документов требованиям законодательства. Особенно это касается отчета об оценке: если он не соответствует строгим требованиям законодательства об оценке (например, не содержит указаний на избранные оценщиком подходы, методы оценки, не имеет описания расчетов, анализа рынка недвижимости и пр.), то скорее всего в изменении кадастровой стоимости будет отказано. Арбитражная практика оспаривания кадастровой стоимости такую позицию подтверждает (см. определение ВАС РФ от 19.04.13 № ВАС-3927/13 по делу № А46−12541/2011).

Нельзя исключать и риск необоснованного отказа. Например, если некоторые члены комиссии проголосуют против решения об утверждении другой кадастровой оценки. Дело в том, что комиссия является коллегиальным органом и принимает решения путем голосования. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий голосовал за принятие решения (п. 12 порядка № 263). Раньше было установлено, что решение принимается единогласно (изменения внесены приказом Минэкономразвития России от 16.05.13 № 259 «О внесении изменений в Порядок <…>"). В этот период в некоторых регионах получила распространение практика отказов только на том основании, что комиссия не пришла к единогласному решению. Но такие отказы заявители, как правило, успешно обжаловали в суде (см. постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.11.13 по делу № А11−3405/2013).

ВАС РФ исходил из того, что интересы заявителя можно защитить путем внесения изменений в кадастр сведений о рыночной стоимости участка. В таком случае достоверность кадастровой стоимости участка и законность нормативного акта о ее утверждении сами по себе не являются предметом оспаривания, поэтому оспаривать акт, который утвердил кадастровую оценку, неэффективно.

Кстати, обжалование решения, принятого комиссией, в судебном порядке возможно (ч. 5 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). Однако подача в суд такого заявления сама по себе вряд ли будет эффективным вариантом, если одновременно не заявить требование обязать комиссию принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в том размере, на котором настаивает компания (в указанном выше примере компания подала в суд именно такое заявление, и ее требования были удовлетворены в полном объеме).

Кроме того, компания не лишена возможности, не обжалуя отказное решение комиссии, подать в суд иск об определении кадастровой стоимости участка в том размере, который она считает правильным. Высший арбитражный суд давно подтвердил, что права заявителя, нарушенные тем, что указанная в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (превышает ее), защищаются именно такими исковыми требованиями (постановление Президиума ВАС от 28.06.11 № 913/11). В том числе такой иск можно подать после того, как комиссия отказала во внесудебном пересмотре кадастровой стоимости (постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.12 по делу № А72−9976/2010).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль