Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее определения на способ защиты прав в суде

4640
Kомпания не согласна с кадастровой стоимостью участка, которая установлена по итогам государственной кадастровой оценки (она кажется явно завышенной). Что нужно сделать до обращения в суд?

Основной вопрос: компания не согласна с кадастровой стоимостью участка, которая установлена по итогам государственной кадастровой оценки (она кажется явно завышенной). Что нужно сделать до обращения в суд?

Решение: прежде всего важно правильно определить, каким способом была установлена кадастровая стоимость. Это важно для вида иска и подведомственности спора.

Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее определения на способ защиты прав в суде
Елена Поветкина, к. ю. н., главный консультант Управления частного права ВАС РФ

Если компания не согласна с кадастровой стоимостью своего объекта недвижимости, она вправе потребовать ее изменения. В некоторых случаях это возможно и в административном порядке (см. статью «Компания считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной. Как уменьшить ее без обращения в суд», «Юрист компании» № 3, 2014), но судебный порядок, как показывает практика, пока используется гораздо активнее.

У собственников и обладателей иных вещных прав на объекты недвижимости (далее также — объекты), находящиеся в публичной собственности, интерес в оспаривании кадастровой стоимости связан с налоговой нагрузкой: чем выше кадастровая стоимость, тем выше налог на имущество и земельный налог (п. 1 ст. 378.2, п. 1, 2 ст. 390 НК РФ). Поэтому, обращаясь в суд, они могут ссылаться на нарушение прав налогоплательщиков (см. постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11 по делу № А27−4849/2010). Также в оспаривании завышенной кадастровой стоимости заинтересованы арендаторы публичных земельных участков, если арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости или если собственник объектов, расположенных на участке, планирует покупку этого участка на основании статьи 36 ЗК РФ и размер кадастровой стоимости влияет на выкупную цену (см. по аналогии постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.11 № 2419/11 по делу № А03−11363/2009). В аналогичной ситуации могут оказаться обладатели ограниченных вещных прав на публичный земельный участок (за исключением компаний, перечисленных в статье 20 ЗК РФ), собирающиеся приобрести участок в собственность или взять его в аренду. В этих случаях также возникает вопрос о выкупной стоимости или арендной плате, которая часто напрямую зависит от кадастровой стоимости земли.

На стадии подготовки и подачи иска юристу компании необходимо учесть важные нюансы. В частности, разобраться, каким из двух возможных способов была определена кадастровая стоимость объекта. Первый вариант — определение кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости оценщиком в рамках государственной кадастровой оценки, второй — определение кадастровой стоимости объекта на основе результатов государственной кадастровой оценки в виде удельных (средних удельных) показателей кадастровой стоимости для определенной группы объектов. То, какой вариант был использован в конкретном случае, может повлиять на выбор способа оспаривания кадастровой стоимости.

Первый вариант: определена кадастровая стоимость конкретного объекта

Nota bene!

Госдума приняла в первом чтении законопроект № 466670−6 с поправками в АПК РФ, среди которых — полное исключение из подведомственности арбитражных судов такой категории дел, как оспаривание нормативных правовых актов. Кроме того, недавно в Госдуму внесен еще один законопроект (№ 466637−6, с поправками в ГПК РФ и Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), который прямо предусматривает исключение из компетенции арбитражных судов дел по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости и отнесение их к компетенции судов общей юрисдикции.

Кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости можно получить, если он на момент составления списка оцениваемых объектов был учтен в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН, кадастр). В целях оценки оценщик собирает рыночную информацию. Если такой информации недостаточно, проводится оценка рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта (п. 5, 11, 12 Федерального стандарта оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.10 № 508). Государственная кадастровая оценка земель в зависимости от их категории и расположения проводится на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки, на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала (п. 5−7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства Р. Ф.от 08.04.2000 № 316).

В кадастр вносится как кадастровая стоимость участка, так и сведения об удельном показателе (за один квадратный метр), который представляет собой кадастровую стоимость конкретного земельного участка, разделенную на его площадь. Также до нового тура кадастровой оценки средний удельный показатель может являться основой для определения кадастровой стоимости участков, образуемых из оцененного участка в результате раздела или выдела. Поэтому часто одновременно с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной заявляется также требование об установлении удельного показателя (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.08.13 по делу № А33−20404/2012).

Акт с кадастровой оценкой можно оспорить как НПА при формальных нарушениях. Результаты государственной кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости) утверждаются актом, который суды признают нормативным правовым.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Суды рассмотрели дело об оспаривании кадастровой стоимости по правилам главы 24 АПК РФ исходя из того, что постановление является ненормативным правовым актом. Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и прекратил производство по делу, указав, что постановление администрации об утверждении результатов оценки, приложение к которому оспаривал заявитель, является нормативно-правовым актом. В связи с этим нижестоящие суды нарушили не только порядок рассмотрения, но и правила подведомственности, так как такие дела неподведомственны арбитражным судам (п. 1 ч. 1 ст. 29 АПК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.08 № 9504/07 по делу № А72−7891/06−4/432).

По делам об оспаривании нормативных актов суд проверяет формальное соответствие оспариваемого акта акту большей юридической силы с точки зрения содержания, порядка издания и компетенции издавшего его органа. При этом вопрос экономической обоснованности и целесообразности находится за пределами нормоконтроля. Поэтому оспаривание акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки будет успешным, только если при ее проведении допущены формальные нарушения. Оспорить акт только на том основании, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку, не получится.

Nota bene!

Административный порядок оспаривания кадастровой стоимости менее востребован, потому что бывают случаи, когда использовать его невозможно: например, компании никак не удается получить кадастровый паспорт объекта, который обязательно нужно приложить к заявлению в комиссию. Кроме того, срок обжалования в комиссию ограничен шестью месяцами с момента внесения результатов кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости (ч. 6, 11 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С заявлением об оспаривании нормативного правового акта нужно обращаться не в арбитражный суд, а в суд общей юрисдикции — Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, определение ВАС РФ от 18.11.13 № ВАС-15520/13 по делу № А73−6336/2013). Обычно такие акты оспариваются не полностью, а лишь в части утверждения результатов кадастровой стоимости конкретного земельного участка (см. решение Кемеровского областного суда от 03.05.11 № 3−43/11). Но формальные нарушения при проведении государственной кадастровой оценки, как правило, порочат ее результаты в целом, а значит приводят к признанию всего нормативного акта недействующим.

Если стоимость в кадастре отличается от стоимости в акте, оспариваются действия кадастрового органа. Действия кадастровых органов по внесению в ГКН результата кадастровой оценки при утверждении стоимости конкретных объектов носят исключительно технический характер. В кадастр механически вносится кадастровая стоимость из отчета об оценке, который утвержден актом органа исполнительной власти субъекта Федерации. Поэтому, если кадастровая стоимость внесена в кадастр в точном соответствии с актом, о незаконности действий кадастрового органа говорить не приходится, даже если стоимость кажется завышенной. Но если произошла техническая ошибка и в кадастр попала совсем не та стоимость, которая была определена в акте, действия кадастрового органа можно обжаловать.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Заявитель требовал признать незаконными действия кадастрового органа по внесению значений удельного показателя кадастровой стоимости за квадратный метр и общей кадастровой стоимости участков. Первая инстанция иск удовлетворила. Но апелляция указала, что кадастровый орган только внес в ГКН сведения о кадастровой стоимости, которая была утверждена постановлением другого органа — правительства субъекта Р. Ф. Поэтому действия кадастрового органа по внесению в ГКН сведений о кадастровой стоимости участков являлись правомерными. Президиум ВАС РФ обратил внимание на особые обстоятельства. Он согласился, что в полномочия кадастровых органов входит только внесение в ГКН утвержденных результатов оценки. Но результаты — это именно те показатели, которые указаны в акте об утверждении оценки земель, а не исходные данные для их расчета. Иных характеристик в качестве результатов государственной кадастровой оценки правительство субъекта РФ не утверждало. Кадастровый орган внес в ГКН показатели кадастровой стоимости, не утвержденные в установленном порядке. Поэтому Президиум ВАС РФ оставил в силе решение первой инстанции, которая признала действия кадастрового органа незаконными (постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.10 № 7309/10).

То есть действия кадастрового органа можно признать незаконными, если в ГКН внесена иная цифра, чем указанная в акте об утверждении результатов оценки.

Второй вариант: кадастровая стоимость определена по удельным (средним удельным) показателям

Для налогообложения объектов и для арендной платы (если речь идет о публичных земельных участках) иногда недостаточно результата в виде кадастровой стоимости объектов, прошедших кадастровую оценку. В период с момента составления списка учтенных в кадастре объектов до момента утверждения результатов новой кадастровой оценки характеристики объектов могут изменяться. В частности, уточняется площадь, изменяется категория земель, вид разрешенного использования, появляются новые сведения, на кадастровый учет ставятся новые объекты. Второй вариант применяется для определения кадастровой стоимости таких объектов (они не получили кадастровую стоимость в результате государственной оценки).

Средний удельный показатель кадастровой стоимости в отличие от удельного показателя — это среднее арифметическое между кадастровыми стоимостями земельных участков определенной группы видов разрешенного использования в определенном кадастровом квартале. Средний удельный показатель может быть как меньше, так и больше удельного показателя конкретного земельного участка.

Удельный и средний удельный показатель.Второй вариант результатов государственной кадастровой оценки оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости для определенных групп назначения объектов и территориальных единиц.Например, для земель населенных пунктов в разрезе кадастровых кварталов и видов разрешенного использования. Этот результат позволяет примерно определить кадастровую стоимость тех объектов недвижимости, которые изменяются или появляются в кадастре во временном интервале между проводимыми кадастровыми оценками. Другими словами, предназначение средних удельных показателей — это определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оцененных по первому варианту. Так, для определения кадастровой стоимости участка с помощью удельного показателя кадастровый орган квалифицирует, к какой группе по назначению и местоположению он относится, а затем умножает удельный показатель этой группы на площадь участка (см. М етодические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков <…>, утв. приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 № 222, далее — методические указания № 222). Аналогично определяется кадастровая стоимость иных объектов (приказ Минэкономразвития России от 18.03.11 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости <…>").

Когда кадастровая стоимость определяется на основе удельных показателей, у кадастрового органа более творческая функция по сравнению с автоматическим внесением результата оценки в ГКН по первому варианту. Значит, есть вероятность неправильного определения кадастровой стоимости из-за действий кадастрового органа. Поэтому, если причиной внесения кадастровой стоимости в размере, с которым компания не согласна, стала ошибка кадастрового органа, возможно оспаривание его действий.

Неправильный показатель кадастровой стоимости при втором варианте появляется в кадастре по разным причинам. Так, когда кадастровый орган определяет кадастровую стоимость вновь образованного или измененного земельного участка, он должен определить, средний удельный показатель какой группы видов разрешенного использования применяется для того кадастрового квартала, в котором этот земельный участок находится. Эта задача не всегда так проста, как может показаться на первый взгляд.

Определение правильного удельного показателя. В некоторых делах Президиум ВАС РФ счел возможным оспаривание действий кадастрового органа в порядке главы 24 АПК РФ в связи с использованием неправильного удельного показателя при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Nota bene!

Новая кадастровая стоимость устанавливается и применяется на будущее время. Это значит, что вернуть налоговые или арендные платежи за прошлые периоды, рассчитанные и уплаченные, исходя из отмененной кадастровой стоимости, будет невозможно (постановления Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11 по делу № А27−4849/2010, от 25.06.13 № 10761/11 по делу № А11−5098/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.14 по делу № А79−14353/2012). Поэтому, если до утверждения новых результатов кадастровой оценки остается немного времени (например, подходит пятилетний срок с момента проведения прошлой оценки), оспаривание таких результатов нецелесообразно.

Например, в одном деле кадастровый орган неправильно определил кадастровую стоимость участка, квалифицировав участок как предназначенный для размещения административно-управленческих и общественных объектов (по правоустанавливающим документам он был предоставлен «под нежилое помещение»). При определении вида разрешенного использования кадастровый орган учел не всю информацию об участке (в частности, не принял во внимание наличие на нем производственного предприятия). Первая инстанция и апелляция признали действия кадастрового органа незаконными, но кассация прекратила производство, только потому что постановление, которым был установлен средний удельный показатель, носит нормативный характер, а значит, его оспаривание неподведомственно арбитражному суду. Но Президиум ВАС РФ вернул дело на новое рассмотрение (постановление от 02.06.09 № 21/09 по делу № А14−16254−2007262/26, далее — постановление № 21/09), указав, что арбитражным судам подведомственны дела об оспаривании действий госорганов (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ). Заявитель ссылался на то, что нарушение допустил именно кадастровый орган: неправильно применил акт, которым утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости (применил не тот показатель).

В другом похожем случае суд тоже сделал вывод, что действия кадастрового органа по учету участка с кадастровой стоимостью, рассчитанной на основе удельного показателя по землям под промышленными объектами вместо удельного показателя по землям поселений, незаконны, нарушают права и интересы заявителя (определение ВАС РФ от 14.11.11 № ВАС-13413/11 по делу № А55−17955/2010).

При оспаривании действий кадастрового органа дело рассматривается по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. Тем самым нужно учитывать все нюансы этой процедуры, в том числе и то, что требование можно заявить лишь в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Оспаривание в порядке искового производства. В другой сходной ситуации Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что спор, в котором заявлены требования о признании действий незаконными, должен рассматриваться в порядке искового производства, а значит, к нему применяется общий срок исковой давности.

Так, компания обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий территориального управления Росреестра (далее — кадастровый орган) по внесению в ГКН кадастровой стоимости в определенном размере в отношении земельного участка компании. Также компания просила обязать земельную кадастровую палату исключить из ГКН с момента внесения кадастровую стоимость данного участка в спорном размере и внести его кадастровую стоимость в ином размере.

По правоустанавливающим документам вид разрешенного использования спорного участка — «для производственных целей». Но производство бывает промышленным и сельскохозяйственным, а конкретно этот участок предоставлялся для сельскохозяйственного производства. Его нужно было отнести к 15-й группе видов разрешенного использования — «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования». Компания использовала его именно для этой деятельности. Но кадастровый орган не запросил дополнительную информацию для уточнения вида его разрешенного использования, а отнес участок к группе участков промышленного назначения (к 9-й группе — участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства и т. д.). В итоге кадастровая стоимость участка оказалась больше, чем она должна быть с учетом 15-го вида разрешенного использования.

Суды трех инстанций отказали в иске, поскольку норм, обязывающих кадастровый орган получать и использовать дополнительную информацию при установлении кадастровой стоимости, нет. Кроме того, компания пропустила трехмесячный срок для обжалования действий кадастрового органа в порядке главы 24 АПК Р. Ф. Но Президиум ВАС РФ указал, что кадастровый орган был обязан установить, в состав какой территориальной зоны входит участок, какие в ней предусмотрены виды разрешенного использования и для чего предназначены расположенные на участке объекты.

Кроме того, ВАС РФ указал, что уточнение кадастровой стоимости, группы видов разрешенного использования и среднего удельного показателя должно происходить в порядке искового производства, а не в порядке главы 24 АПК Р. Ф. Нижестоящие суды не учли, что споры, связанные с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, даже если они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11 по делу № А46−13112/2010).

Разграничить два способа защиты можно исходя из того, насколько явной является ошибка кадастрового органа. В постановлении № 21/09 Президиум ВАС РФ говорит лишь о том, что действия кадастрового органа по определению кадастровой стоимости на основе результатов государственной кадастровой оценки могут быть оспорены в случае нарушения законодательства при применении этих результатов. Так, если кадастровый орган при определении кадастровой стоимости участка, который образован путем выделения, применяет средний удельный показатель для кадастрового квартала вместо удельного показателя преобразуемого участка, он нарушает нормативные положения (п. 2.1.18 методических указаний № 222). Такие действия можно оспорить. Если же кадастровый орган неправильно определил стоимость вследствие ошибочной квалификации назначения объекта (в том числе из-за недостаточности сведений), такое требование рассматривается в порядке искового производства, а значит, бремя доказывания ложится на истца.

Альтернативный вариант: пересмотр кадастровой стоимости

Пересмотр кадастровой стоимости (или установление кадастровой стоимости в размере рыночной) не является обжалованием или оспариванием. Этот способ можно назвать уточнением кадастровой стоимости. Причем он является универсальным — его можно использовать как в случае, когда определена стоимость конкретного участка, так и при расчете стоимости по удельному, среднему удельному показателю. В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11 по делу № А27−4849/2010 содержатся основные правовые позиции о таком способе изменения кадастровой стоимости, значимые для практики.

В связи с тем, что государственная кадастровая оценка проводится методами массовой оценки, ее оспаривание означает не установление ее незаконности, а лишь ее уточнение.

Во-первых, Президиум ВАС РФ указал, что государственная кадастровая оценка — это массовая оценка. Массовая оценка направлена на установление рыночной стоимости оцениваемых объектов, но она по определению менее точна, чем индивидуальная рыночная оценка.Связано это с тем, что первая в меньшей степени учитывает индивидуальные характеристики объектов, чем вторая. Например, при индивидуальной оценке обязателен осмотр объекта, в то время как массовая оценка визуального обследования объектов оценки не предполагает. Поэтому в делах об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной речь идет не о противопоставлении кадастровой и рыночной стоимости, а о противопоставлении массовой оценки и индивидуальной оценки. Поскольку индивидуальная оценка предполагается более точной, заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной (по итогам индивидуальной оценки).

Во-вторых, в таких делах достоверность кадастровой стоимости, законность нормативного акта о ее утверждении и действий кадастрового органа не являются предметом оспаривания. Поэтому вопросы о законности нормативного акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, действий кадастрового органа по внесению в кадастр этого результата и достоверности отчета об оценке не являются предметом проверки в рамках такого требования и такие обстоятельства в предмет доказывания по делу не входят.

В-третьих, Президиум ВАС РФ указал, что требование о пересмотре кадастровой стоимости имеет исковой и преобразовательный характер.

По сути, это льготный способ защиты права, который, с одной стороны, удобен, так как не возлагает на истца бремя доказывания незаконности нормативного акта или действия госоргана, неправильности кадастровой оценки. С другой стороны, он имеет определенные особенности. Хотя заявителю не нужно доказывать недостоверность результата государственной кадастровой оценки, он должен доказать достоверность индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости. Другими словами, при выборе этого способа защиты права нужно доказать, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости является более корректным, чем результат государственной кадастровой оценки.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль