Переходный период в землепользовании. Что важно успеть компаниям

11064
Со дня принятия действующего Земельного кодекса, которым были систематизированы и закреплены идеи проводимой в стране в то время земельной реформы, прошло 10 лет. Все это время законодательство в сфере права собственности на землю и землепользования постоянно изменяется, а отдельные процедуры, связанные с оформлением прав на земельные участки и их застройкой, до сих пор остаются запутанными и трудноосуществимыми. Кроме того, в рамках проводимых реформ Градостроительным кодексом (далее — ГрК РФ) было введено новое градостроительное регулирование, затронувшее такие важнейшие сферы землепользования, как порядок застройки и разрешенное использование земельных участков, которые были наполнены новым содержанием.

В течение какого срока можно выкупить землю по льготной цене
Почему важно вовремя переоформить право бессрочного пользования
Почему разрешение на строительство лучше оформить до конца этого года

Со дня принятия действующего Земельного кодекса, которым были систематизированы и закреплены идеи проводимой в стране в то время земельной реформы, прошло 10 лет. Все это время законодательство в сфере права собственности на землю и землепользования постоянно изменяется, а отдельные процедуры, связанные с оформлением прав на земельные участки и их застройкой, до сих пор остаются запутанными и трудноосуществимыми. Кроме того, в рамках проводимых реформ Градостроительным кодексом (далее — ГрК РФ) было введено новое градостроительное регулирование, затронувшее такие важнейшие сферы землепользования, как порядок застройки и разрешенное использование земельных участков, которые были наполнены новым содержанием.

См. также

Вступление в силу нормативных актов в сфере землепользования осуществляется поэтапно в течение так называемого переходного периода. Этот период определяется вводными законами и переходными положениями кодексов. Первый этап текущего переходного периода должен завершиться к 1 июля 2012 года, второй — к 31 декабря 2012 года (если эти сроки не будут перенесены, как это неоднократно случалось). При всех имеющихся сложностях вышеуказанные периоды открывают новые и порой уникальные возможности для компаний в сфере получения, застройки и использования земельных участков. Правильно воспользовавшись возможностями, одни компании могут получить значительную выгоду, выкупив землю до истечения первого этапа. Другие же смогут исключить риск длительной консервации своих строительных проектов, оформив участок и разрешение на строительство до окончания второго этапа.

Выкуп земельных участков собственниками объектов недвижимости

Одним из преимуществ переходного периода является возможность выкупа земли из государственной собственности по льготным ценам. Собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, которые находятся в государственной или муниципальной собственности (далее — государственная собственность), могут выкупить их (ст. 36 ЗК РФ). Само право на приобретение участка в собственность не ограничено во времени — оно будет действовать и после переходного периода. Ограничения касаются срока, в течение которого участок можно выкупить по льготной цене.

По общему правилу цена выкупа земельного участка регулируется федеральными, региональными или местными властями, в ведении которых находятся соответствующие земли. При этом цена выкупаемого участка, утверждаемая уполномоченными органами, не должна превышать его кадастровой стоимости (п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ). Если же в регионе не разработан порядок определения цен, то выкупная цена участка равна его полной кадастровой стоимости (п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ). Но в течение переходного периода действуют иные, значительно более низкие ограничения максимальной цены выкупа.

Льготная цена. Льготные ограничения цены выкупа установлены в статье 2 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее — закон № 137-ФЗ). Согласно вышеуказанной статье, конкретную цену выкупа определяют субъекты Р. Ф. Однако в зависимости от места расположения участка и оснований приобретения компанией прав на объект недвижимости, расположенный на этом участке, закон № 137-ФЗ установил максимальные значения выкупной цены. Они рассчитываются как определенный процент кадастровой стоимости участка или путем привязки выкупной цены к ставке земельного налога за единицу площади участка.

В первом случае выкупная цена участка, устанавливаемая субъектами РФ, не может превышать 20 процентов кадастровой стоимости участка, если он находится в городе с населением свыше 3 млн человек, и 2,5 процента кадастровой стоимости, если участок расположен в иной местности (абз. 7, 8 п. 1 ст. 2 закона № 137-ФЗ). Такая методика применяется прежде всего при приватизации участков под объектами, собственность на которые возникла у компаний до вступления в силу Земельного кодекса, а также под объектами, отчужденными из государственной собственности или возведенными вместо таких объектов. Еще одна ситуация, когда можно применить эту методику, — переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования на землю собственниками расположенной на ней недвижимости. Во всех остальных случаях максимальная цена выкупа привязана к ставке земельного налога и тоже зависит от места расположения участка (п. 2 ст. 2 закона № 137-ФЗ).

Срок выкупа. Льготная цена действует до 1 июля 2012 года. Правда, изначально был предусмотрен другой срок, и он неоднократно продлевался. Не исключено, что до июля этот срок будет снова продлен — на этот раз до 1 июля 2015 года. Во всяком случае соответствующий законопроект (далее — законопроект № 612506−5) уже внесен в Государственную думу, и 12 апреля 2012 года Комитет Государственной думы по строительству и земельным отношениям рекомендовал принять его в первом чтении.

После переходного периода стоимость выкупа возрастет. По истечении переходного периода нормативные акты субъектов РФ, устанавливающие цену выкупа участков с привязкой к статье 2 закона № 137-ФЗ, утратят силу, и до того момента, пока не будет утвержден новый порядок определения цены, стоимость выкупа участков будет совпадать с их кадастровой стоимостью (в соответствии с пунктом 1.2 статьи 36 Земельного кодекса). Учитывая, что по итогам ведущейся сейчас переоценки земель ожидается увеличение кадастровой стоимости земли, после 1 июля 2012 года стоимость выкупа земли под объектами недвижимости существенно увеличится (конечно, если не будут внесены очередные изменения по срокам).

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

После вступления в силу Земельного кодекса коммерческие компании не вправе получать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Рассчитывать на это могут только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления. А те коммерческие компании, которые ранее получили землю на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны оформить на участки право аренды или приобрести их в собственность (ст. 3закона № 137-ФЗ).

В отличие от выкупа участка по льготной цене переоформление права постоянного (бессрочного) пользования — не право, а обязанность компании. Срок для осуществления этой обязанности тоже неоднократно продлевался, и в настоящее время он установлен до 1 июля 2012 года (п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ). Заметим, что упоминавшийся выше законопроект № 612506−5 тоже предусматривает продление этого срока до 1 июля 2015 года.

Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), сейчас установлен более продолжительный срок — до 1 января 2015 года.

Наличие объектов недвижимости на участке не обязательно. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования участком производится по правилам статьи 36 Земельного кодекса. Однако для целей оформления аренды или выкупа участков, принадлежащих компании на праве постоянного пользования, эта статья применяется лишь в части определения порядка оформления землепользования, но не в части условий для его оформления. Другими словами, для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды наличие собственного объекта недвижимости компании на этом участке не обязательно. Это подтверждается многочисленной судебной практикой (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.08.11 по делу № А33−16633/2010, ФАС Поволжского округа от 19.09.11 по делу № А65−19274/2010).

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ.
Администрация района отказала компании в заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего компании на праве постоянного (бессрочного) пользования. Компания обратилась в суд с иском об обязании заключить договор купли-продажи. Суд не нашел оснований для удовлетворения иска, полагая, что раз переоформление права проводится в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса, значит, обязательное условие для такого переоформления — наличие в собственности истца объектов недвижимости, расположенных на спорном участке. Поскольку на участке не было таких объектов, суд решил, что истец не имеет права на приобретение участка. Однако Президиум ВАС РФ указал, что одинаковый порядок предоставления прав на участки не означает, что статья 3 закона № 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению земли в собственность. Отсутствие на участке недвижимости, принадлежащей компании на праве собственности, не препятствует переоформлению ее права постоянного (бессрочного) пользования путем приобретения участка в собственность (постановление Президиума ВАС РФ от 21.03.06 № 14711/05).

Хотя в указанных обстоятельствах для приобретения земли в собственность наличие собственных зданий, строений, сооружений компании на земельном участке не обязательно, наличие таких объектов дает преимущество — можно воспользоваться правом на выкуп участка по льготной цене (в соответствии со статьей 2 закона № 137-ФЗ).

Последствия невыполнения обязанности по переоформлению прав на участок. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования — необходимое условие для дальнейшего распоряжения участком (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Следовательно, пока участок не выкуплен, его невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни распорядиться им иным образом.

Кроме того, если право постоянного (бессрочного) пользования не переоформить в установленный срок, то компании-пользователю будет грозить административная ответственность в виде штрафа в размере от 20 тыс. до 100 тыс. рублей. Такая санкция предусмотрена статьей 7.34 КоАП РФ, которая вводится в действие с 1 января 2013 года (Федеральный закон от 24.07.07 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты <…>"). Если законопроект № 6125065, предусматривающий продление сроков на переоформление, будет принят, то норма об ответственности тоже вступит в силу позднее — с 1 января 2016 года.

Главный вопрос: что будет после окончания предусмотренного переходного периода (после 1 июля 2012 года или 1 июля 2015 года, если срок будет перенесен) с земельными участками, которые компании так и не переоформили? Закон не предусматривает на этот счет никаких последствий. А поскольку отсутствует прямой запрет на переоформление участков после определенной даты, представляется, что порядок переоформления, установленный статьей 36 Земельного кодекса, скорее всего будет по аналогии применяться к отношениям по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования и в дальнейшем. Просто приступая к процедуре переоформления с опозданием, компании будут подпадать под штрафы после введения их в действие.

Функциональное назначение участка и получение разрешения на строительство

Принятый в конце 2004 года Градостроительный кодекс ввел понятие правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ). Это документ градостроительного зонирования (п. 8 ст. 1 ГрК РФ). ПЗЗ определяют, под какие именно цели можно использовать конкретный земельный участок, и устанавливают предельные параметры разрешенного строительства (предельная высота, площадь застройки, отступы от границ участка).

Утверждение ПЗЗ. ПЗЗ должны утверждать органы местного самоуправления (а также органы власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Но по факту в настоящее время ПЗЗ приняты далеко не везде. Законодательство не содержит конкретного срока, в течение которого должны быть разработаны и утверждены ПЗЗ. Однако есть норма о том, что с 31 декабря 2012 года на территориях, где ПЗЗ будут отсутствовать, начнут применяться существенные ограничения. И хотя разработка ПЗЗ — обязанность органов власти, негативные последствия отсутствия ПЗЗ коснутся прежде всего землепользователей, а именно компаний, планирующих строительство или реконструкцию.

Невозможность получения участка для строительства. С 31 декабря 2012 года отсутствие ПЗЗ будет означать запрет на предоставление для строительства земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 14 ст. 3 закона № 137-ФЗ). Если законопроект № 612506−5 примут, этот срок будет сдвинут до 31 декабря 2015 года.

Вышеуказанный запрет не коснется участков из числа земель, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также земельных участков, предоставляемых в соответствии с документами территориального планирования РФ и субъектов РФ. В частности, запрет не коснется участков в границах объектов культурного наследия, особых экономических зон, особо охраняемых природных территорий, участков под строительство объектов общефедерального или регионального значения и т. п.

Запрет на предоставление участков под застройку на территориях, где не утвердят ПЗЗ, будет распространяться как на процедуру получения участка с предварительным согласованием места размещения объекта, так и на получение участка в общем порядке, в том числе под жилищное строительство. Значит, получить землю под застройку не получится вплоть до момента утверждения ПЗЗ органами власти.

Невозможность получения разрешения на строительство. При отсутствии ПЗЗ запрещается и выдача разрешений на строительство (ст. 3 Федерального закона от 29.12.04 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», ч. 3 ст. 51 ГрК РФ). При этом закон не связывает данный запрет с датой предоставления земельных участков под застройку. Таким образом, даже у тех застройщиков, которые получат земельные участки для строительства до 31 декабря 2012 года, но по каким-либо причинам не успеют до этой даты оформить разрешение на строительство, возникнет риск отказа в выдаче разрешения на строительство только потому, что в соответствующем населенном пункте не разработаны ПЗЗ.

Невозможность получения разрешения на строительство влечет за собой множество рисков. Если компания арендует участок на инвестиционных условиях, она обязана вносить арендную плату и другие инвестиционные отчисления (обычно на развитие инженерной и социальной инфраструктуры). Вынужденный простой застройщика эти обязанности не отменяет. Кроме того, велик риск убытков в связи с невозможностью начать строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в намеченные сроки (это означает нарушение договорных обязательств перед третьими лицами).

По вышеуказанным причинам застройщикам и инвесторам важно предпринимать активные действия для получения разрешения на строительство до 31 декабря 2012 года. Кроме того, важно отслеживать ход подготовки ПЗЗ в муниципалитете.

Шансы на взыскание убытков. Если срок вступления в силу запрета на выдачу разрешения на строительство из-за отсутствия ПЗЗ не продлят, у многих инвестиционно-строительных компаний возникнет вопрос о возможности взыскания убытков, причиненных бездействием органов власти. Теоретически такая возможность есть (ст. 1069ГК РФ). Но на практике добиться этого будет непросто.

Основная трудность связана с доказыванием причинно-следственной связи между убытками и отсутствием ПЗЗ. Дело в том, что убытки, вызванные задержкой строительства, могут быть значительно отсрочены во времени. В частности, убытки в виде неустойки, которую застройщик обязан выплатить третьим лицам в связи с задержкой ввода объекта в эксплуатацию, возникнут только после готовности объекта. Однако если застройщик разработал и согласовал всю необходимую проектную документацию, выполнил иные условия для получения разрешения на строительство, но разрешение не получил только по причине отсутствия ПЗЗ, то причинно-следственная связь между данными событиями и их негативными последствиями будет прослеживаться достаточно явно. Но представляется, что в такой ситуации для застройщика важно, чтобы срок задержки строительства не превысил срок, в течение которого отсутствовала возможность получить разрешение на строительство. Проще говоря, застройщик не должен допустить задержек еще и по своим производственным причинам — иначе велик риск, что суд укажет на отсутствие причинно-следственной связи между убытками и задержкой выдачи разрешения на строительство из-за непринятых ПЗЗ.

СОВЕТЫ В ТЕМУ

До 31.12.12 можно изменить вид разрешенного использования земельного участка в упрощенном порядке

Порядок изменения видов разрешенного использования должен быть определен в ПЗЗ. Однако до момента принятия ПЗЗ и не позднее 31.12.12 решение об изменении вида разрешенного использования принимается главой местной администрации по результатам публичных слушаний. Есть одно исключение — данный порядок не применяется в отношении строительства жилья (п. 3 ч. 1 ст. 4 закона «О введении в действие ГрК РФ»).

Если переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 01.07.12, в дальнейшем можно выкупить землю по льготной цене

Это предусмотрено пунктом 2.2 статьи 3 закона № 137-ФЗ. Этой возможностью вправе воспользоваться компании — собственники зданий, строений, сооружений, если они успеют переоформить право постоянного (бессрочного) права пользования на право аренды до 01.07.12. Правило распространяется также на участки, образованные из земельных участков, права на которые переоформлены аналогичным образом.

Участки, принадлежащие компании на праве бессрочного пользования, можно как оформить в аренду, так и приобрести в собственность

Компаниям, которым принадлежат участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, закон позволяет по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность. При этом цель, с которой они предоставлялись, не имеет значения (п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ, п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

ВОПРОС В ТЕМУ

Какими документами можно подтвердить наличие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком?

Это право подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав <…>"), и подтвердить его наличие можно выпиской из ЕГРП. Если документ выдан до вступления в силу закона № 122-ФЗ (или после вступления в силу, но до начала выдачи свидетельств о госрегистрации прав), можно предъявить государственный акт о праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

КОММЕНТАРИИ

Для льготного выкупа применяется цена, действующая на момент подачи заявления

Если компания, имеющая в собственности объект недвижимости на земельном участке, подает заявление о выкупе этого участка на льготных условиях в мае 2012 года и позже, то возможность использования права на льготный выкуп может вызывать споры. Дело в том, что договор купли-продажи в таком случае будет заключен позже 1 июля 2012 года. Это связано с тем, что срок для подготовки проекта договора купли-продажи и оферты составляет два месяца: один — на принятие решения о предоставлении участка, второй — на подготовку и направление проекта договора и оферты (п. 6 ст. 36 ЗК РФ). Но поскольку при подаче заявления компания выражает волю на выкуп участка по льготной цене, затягивание процедуры обработки заявки не должно приводить к лишению права на выкуп по льготной цене. Кроме того, Минэкономразвития указало, что лица, подавшие заявление о приобретении земельных участков по льготной цене в установленный законом срок, имеют право на его приобретение по цене, действовавшей на момент подачи заявления (письмо Минэкономразвития России от 21.12.11 № ОГ-Д23−2560).

Земельный участок пока можно включить в границы поселений в упрощенном порядке

Строительство многих объектов (делового, торгово-развлекательного назначения, многоквартирных жилых домов) допускается лишь на землях населенных пунктов. Чтобы включить земли другой категории в состав земель населенных пунктов, требуется изменение генерального плана поселения либо схемы территориального планирования (абз. 2 п. 1 ст. 8, ст. 84 ЗК РФ). Но до 31 декабря 2012 года действует упрощенный порядок, который применяется, если отсутствуют утвержденные генеральные планы или схемы территориального планирования. Он позволяет одновременно с изменением категории земли установить нужный вид разрешенного использования. Компания подает мотивированное заявление о включении участка в границы населенного пункта, уполномоченный орган субъекта РФ проводит публичные слушания и принимает решение об изменении категории земель (ст. 4.1 закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»). Это решение будет учитываться при разработке градостроительной документации в части границ поселения.

Как компании могут влиять на разработку ПЗЗ

При разработке градостроительной документации есть риск ограничения прав собственников земельных участков: изменение назначения принадлежащих им земель, их резервирование под размещение объектов инженерии или транспорта, установление невыгодных для целей компании видов разрешенного использования и параметров застройки. Однако у компаний есть возможность делать письменные предложения относительно статуса участков: например, в процессе публичных слушаний (ч. 12 ст. 31 ГрК РФ), а также путем внесения предложений об изменении ПЗЗ (п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ). Помимо этого в судебном порядке можно оспорить решение об утверждении ПЗЗ (ч. 4 ст. 32 ГрК РФ). Правда, если установленная процедура и компетенция уполномоченных органов в части принятия таких документов формально не нарушены, суды признают утвержденные градостроительные документы соответствующими закону (определения ВАС РФ от 26.06.08 № 8217/08, от 10.12.10 № ВАС-16335/10).

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»

Журнал «Юрист компании», № 5, май 2012



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.