Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Что поможет оспорить незаконный отказ

16630
Компания, владеющая участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, обращается за переоформлением этого права на право собственности и получает отказ. Отказ связан с несоблюдением условий, установленных для получения собственности на землю по основанию статьи 36 Земельного кодекса. Как выработать успешную позицию при оспаривании отказа в суде?

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Что поможет оспорить незаконный отказ
Елена Поветкина, к. ю. н., главный консультант Управления частного права ВАС РФ

Основной вопрос: компания, владеющая участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, обращается за переоформлением этого права на право собственности и получает отказ. Отказ связан с несоблюдением условий, установленных для получения собственности на землю по основанию статьи 36 Земельного кодекса. Как выработать успешную позицию при оспаривании отказа в суде?

Решение: важно понимать, что в целях переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования положения статьи 36 Земельного кодекса применяются лишь в части процедуры, но не оснований приобретения прав на землю. Разницу между двумя самостоятельными основаниями приобретения земли в собственность помогает найти анализ арбитражной практики.

У компании, владеющей земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности на праве постоянного (бессрочного) пользования (далее — ПБП), есть право приобрести этот участок в аренду или собственность (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — закон № 137-ФЗ). Однако переоформление ПБП происходит по правилам статьи 36 Земельного кодекса (на это прямо указано в пункте 2 статьи 3 закона № 137-ФЗ). Эта формулировка порождает множество споров. Дело в том, что статья 36 Земельного кодекса устанавливает не только порядок приобретения государственных и муниципальных земельных участков в аренду или собственность, но и самостоятельные основания для этого: наличие на земельном участке здания, строения или сооружения (далее — здание, постройка), принадлежащих заявителю на праве собственности. Это основание приобретения земли — эффективный инструмент для тех компаний, у которых есть объект недвижимости, например, на арендованном земельном участке или на участке, в отношении которого у нее нет доказательств наличия какого-либо права.

Бывает, что государственные (муниципальные) органы, распоряжающиеся землей, а иногда и суды к отношениям по переоформлению ПБП ошибочно применяют статью 36 Земельного кодекса в полном объеме: не только в части порядка (процедуры) приобретения прав, но и в части оснований приобретения прав. Именно смешение двух разных оснований приобретения прав на землю (переоформление ПБП во исполнение пункта 2 статьи 3 закона № 137-ФЗ и приобретение на основании статьи 36 ЗК РФ) приводит к спорам. А именно: компания, обратившаяся за переоформлением ПБП в собственность, может получить отказ, связанный с несоблюдением некоторых условий, установленных для другого режима (приобретения земли в собственность на основании статьи 36 ЗК РФ). Анализ арбитражной практики по оспариванию таких отказов позволяет выделить основные отличия между этими двумя режимами приобретения прав на землю.

Переоформить право постоянного (бессрочного) пользования можно без застройки

Первое отличие режима приобретения участка при переоформлении ПБП от режима приобретения участка на основании статьи 36 Земельного кодекса проявляется в вопросе о том, требуется ли для приобретения права собственности на земельный участок наличие на нем постройки.

Построенное здание. Компании часто получают отказ в приватизации земельного участка, если на нем отсутствует здание. Суды мотивируют это так: поскольку переоформление производится в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, то правила этой статьи применяются в полном объеме, включая условие об обязательном наличии зданий на участке. Однако Президиум ВАС РФ, пересматривая такие дела в порядке надзора, пришел к выводу, что, если компания обладает правом ПБП, она может приобрести участок в собственность, даже если на нем нет принадлежащих ей зданий (в том числе если участок вообще не застроен). Несмотря на то что порядок предоставления прав на земельные участки собственникам построек, расположенных на этих участках, и обладателям права ПБП идентичен, наличие объектов недвижимости на земельном участке не является обязательным условием для переоформления такого права (постановления Президиума ВАС РФ от 21.03.06 № 14711/05, от 14.12.10 № 8155/10). Поэтому отсутствие на участке объекта недвижимости не может служить препятствием для переоформления права ПБП на право собственности. Но для приобретения земельного участка по основаниям статьи 36 Земельного кодекса требуется наличие права собственности на здание, находящееся на этом участке (п. 1 ст. 36 ЗК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.10 № 8155/10).

Незавершенный строительством объект. Чтобы приобрести участок на основании статьи 36 Земельного кодекса, нужно не только иметь в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении построенное здание. Судебная практика сформировала еще один критерий — для передачи земельного участка в собственность владельцу здания оно должно быть пригодно к эксплуатации (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.10 по делу № А65−1985/2008). Суды отмечают, что системное толкование статьи 36 Земельного кодекса позволяет сделать вывод: собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или аренду земельный участок именно с целью эксплуатации таких объектов по их назначению. Кроме того, в статье 36 Земельного кодекса перечислены только объекты завершенного строительства: здания, строения, сооружения. Объекты незавершенного строительства (которые, соответственно, невозможно использовать по назначению) в ней не называются. Именно поэтому суды считают, что компания не вправе приобрести участок под объектом, незавершенным строительством, на основании статьи 36 Земельного кодекса. Она вправе лишь заключить в отношении этого участка договор аренды на новый срок (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.08 № 8985/08, от 01.03.11 № 14880/10).

Однако на переоформление права ПБП на земельный участок это ограничение не распространяется. Если на земельном участке, который принадлежит компании на ПБП, есть незавершенный строительством объект, то компания вправе приобрести этот участок в собственность (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.08 № 8985/08, от 01.03.11 № 14880/10).

Разрушенный объект. Если на участке когда-то находились постройки, для обслуживания которых он был предоставлен, но на данный момент они уже фактически не существуют, такая ситуация решается по аналогии с той, когда на участке есть объект, незавершенный строительством. В этом случае приватизировать арендуемый участок на основании статьи 36 Земельного кодекса тоже не получится, можно лишь продлить договор аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.09 № 6811/09). Но разрушение объекта не препятствует переоформлению права ПБП. На этот случай есть специальная норма: при разрушении построек обладатель ПБП имеет право восстановить их, вновь застроить земельный участок в течение трех лет. Если он этого не сделает, ПБП может быть прекращено (п. 1 ст. 39 ЗК РФ). Если владелец участка в указанный срок не приступил к восстановлению построек, это не влечет за собой автоматического прекращения ПБП на участок. Для прекращения права требуется решение суда, принятое по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса. Следовательно, пока право ПБП на земельный участок не прекращено на основании решения суда, у обладателя этого права есть возможность переоформить его на право собственности.

Определение размера приобретаемого земельного участка

Разница между двумя правовыми режимами оформления прав существенно проявляется и в вопросе об определении размера земельного участка. Если право на участок приобретается на основании статьи 36 Земельного кодекса и границы участка не установлены, то размер и границы земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, определяются по правилам, установленным в абзаце 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ.Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Судебная практика применения статьи 36 Земельного кодекса развивается в направлении применения ее совместно со статьей 33 Земельного кодекса о нормах предоставления земельных участков, несмотря на то, что статья 36 Земельного кодекса к ней не отсылает. Применения статьи 33 Земельного кодекса требует другая статья (ст. 35 ЗК РФ), предмет регулирования которой несколько иной. Она регулирует отношения, связанные с переходом права на земельный участок при продаже здания, строения, сооружения, расположенного на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Тем не менее, не имея иного инструмента для соотнесения размера земельного участка, на который претендует собственник постройки (прежде всего для сельскохозяйственных земельных участков или ситуаций, когда земельный участок предоставлялся для строительства комплекса зданий, но в действительности были построены лишь одно или несколько из них), судебная практика пошла по пути применения статьи 36 Земельного кодекса в обязательной связке со статьей 33 Земельного кодекса: приобрести в собственность или аренду можно лишь участок, безусловно необходимый для использования здания.

В то же время первоначальный получатель ПБП или его универсальный правопреемник находится в более выгодной позиции по сравнению с сингулярным правопреемником, так как для применения статьи 35, а через нее и статьи 33 Земельного кодекса в этом случае нет оснований.

С переоформлением прав ПБП ситуация иная. Право ПБП — это вещное право, которое изначально возникает на индивидуально определенный земельный участок. Поэтому площадь участка впоследствии, в том числе при переоформлении, не может быть пересмотрена. Это означало бы изъятие части такого участка. В то же время о применении статьи 33 Земельного кодекса может идти речь в случае переоформления права ПБП, полученного в порядке сингулярного правопреемства на основании пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса, согласно которому при переходе права на участок в связи с переходом права собственности на здание площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК Р. Ф. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК РФ). Размер участка должен позволять собственнику обслуживать и эксплуатировать объект недвижимости, находящийся на этом участке (постановление ФАС Московского округа от 08.06.12 по делу № А40−53934/11−106−230). Как следствие, только в том случае, если право ПБП на участок перешло от первоначального правообладателя к покупателю здания на этом участке, покупателю, желающему приобрести этот участок в собственность, придется доказывать, какой размер земельного участка необходим для использования здания. В практике еще не сформировалось единое мнение о том, кто именно обязан доказывать размер земельного участка. Обычно бремя доказывания возлагается на того, кто требует получения права собственности. Но представляется, что это не совсем корректный подход. В отношении обладателя права ПБП на земельный участок, перешедшего от продавца здания, должно презюмироваться, что для использования здания нужен участок именно такого размера (ведь первоначально он предоставлялся именно в таком размере). Обратное должен доказывать публичный собственник, который ссылается на отсутствие оснований для получения в собственность участка истребуемой площади.

Право постоянного (бессрочного) пользования можно переоформить без некоторых кадастровых процедур

По общему правилу для того, чтобы земельный участок мог быть передан по договору купли-продажи, необходимо провести его межевание и кадастровый учет.

Если государственный кадастровый учет земельного участка не осуществлен или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об этом участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица в месячный срок утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (п. 7 ст. 36 ЗК РФ). Затем заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ, то есть межевания, и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.

Однако если речь идет о переоформлении ПБП, пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса неприменим, поскольку Федеральный закон от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — закон № 221-ФЗ) признает те участки, на которые у лица возникло право до введения его в действие (до 01.03.08), ранее учтенными земельными участками, то есть приравнивает их к тем, которые поставлены на кадастровый учет по правилам закона № 221-ФЗ. Такой участок не ставят на кадастровый учет заново, сведения о нем вносятся в особом порядке — внесения в ГКН сведений о ранее учтенных земельных участках (ст. 45 закона № 221ФЗ). В рамках этой процедуры межевание может не проводиться (п. 2 ст. 22 закона № 221ФЗ). Границы ранее учтенных участков после внесения сведений о таких участках в ГКН устанавливаются по правилам статей 38−40 закона № 221-ФЗ.

Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости, если для выдачи кадастрового паспорта об участке недостаточно сведений, в частности, если отсутствуют сведения о его индивидуальных характеристиках, таких как границы (см. п. 2, 4 ст. 14 закона № 221-ФЗ).

Этот вывод подтверждается следующим правилом. Обычно для приобретения прав на земельный участок заявитель должен представить в орган, уполномоченный на распоряжение соответствующим участком, кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка. Однако если речь идет о переоформлении ПБП, вместо кадастрового паспорта может быть представлена кадастровая выписка о земельном участке (п. 6 приказа Минэкономразвития от 13.09.11 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок»).

Кроме того, по общему правилу, если сведения о границах земельного участка отсутствуют либо его границы пересекаются с границами другого участка, процедура регистрации прав на него приостанавливается (абз. 2 п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — закон № 122-ФЗ). А если основания для приостановления не ликвидированы в течение одного месяца, регистратор обязан отказать заявителю в регистрации права (абз. 2 п. 2 ст. 19 закона № 122ФЗ). Однако из этого правила есть исключения, в число которых входит и случай переоформления права ПБП (абз. 2 п. 1 ст. 19 закона № 122-ФЗ). Именно поэтому при переоформлении права ПБП не обязательно проводить процедуру межевания и кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка. В отличие от приобретения участка на основании статьи 36 Земельного кодекса право ПБП можно переоформить без проведения этой процедуры.

Nota bene!

С 1 января 2013 года компании, которые не переоформили право ПБП на право аренды или право собственности, могут понести за это ответственность. Размер штрафа — от 20 до 100 тыс. рублей (ст. 7.34 КоАП РФ). В то же время наступление этого срока не означает, что обладатель ПБП теперь лишается права приобрести участок в собственность или аренду, а тем более не означает прекращения самого ПБП. С наступлением этого срока утрачена лишь возможность приобрести участок по льготной цене.

Nota bene!

Для некоторых обладателей участков на праве ПБП льготный период переоформления этого права не закончился и действует до 1 января 2015 года. Это касается компаний, у которых на земельном участке, принадлежащем на праве ПБП, расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, линейные объекты (п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ).

Nota bene!

Если на одном участке находится несколько объектов недвижимости, которые принадлежат разным собственникам, его можно разделить. Обычно он является делимым, если разным собственникам принадлежат самостоятельные здания. После раздела участка каждый собственник может самостоятельно выбрать: приобретать ли свой вновь образованный участок в собственность или аренду. Если же между собственниками объектов нет согласия на раздел, спор может быть разрешен в суде (постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.11 № 3771/11). В качестве ответчика нужно привлекать не только другого собственника объекта, но и публичного собственника земли.

Nota bene!

Когда на участке находится несколько объектов, принадлежащих разным собственникам, но участок не разделен или не делим, собственники построек могут совместно решить, что они выбирают — аренду или общую долевую собственность на землю. Если стороны не пришли к согласию, то единственный вариант для них — аренда со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3, 5 ст. 36 ЗК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.11 № 4275/11).

Журнал «Юрист компании» № 3, Март 2013



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль