Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды

3329
В договоре указан штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды. Можно ли оспорить это условие?

Исковое требование: признание недействительным условия договора аренды и возврат штрафа, удержанного с арендатора за отказ от договора.

Фабула спора: в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора, не связанный с нарушениями обязательств со стороны арендодателя, либо право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. Но в этих случаях арендатор должен заплатить арендодателю неустойку (штраф). Чаще всего арендодатель просто удерживает этот штраф из суммы обеспечительного платежа. Отказавшись от договора, арендатор пытается оспорить это условие как противоречащее закону и получить назад удержанный штраф.

Основная проблема: нет ясности, как следует рассматривать этот спорный платеж — как санкцию или как своего рода плату за приобретение права на досрочный выход из договора. Первый подход означает, что санкция предусмотрена за правомерное действие (реализацию предоставленного договором права на отказ от договора или инициирование его расторжения). Ответственность за правомерные действия противоречит основным началам гражданского законодательства и правовой природе неустойки как меры ответственности за нарушение обязательств. Второй подход соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Прогноз разрешения спора: анализ актов арбитражных судов показывает, что в большинстве случаев суды считают штраф законным и отказывают в его возврате:

Можно ли оспорить указанный в договоре штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды

14%

Штраф за досрочный выход из договора удается вернуть, потому что суды рассматривают его как противоречащую закону санкцию либо считают, что арендодатель злоупотребляет правом, устанавливая такую санкцию (постановления ФАС Московского округа от 02.04.13 по делу № А40−108365/11−53−979, от 28.02.13 по делу № А40−79623/12−11−737, от 30.11.11 по делу № А40−26830/11−53−230).

86%

Штраф вернуть не удается, суды считают его платой за приобретение права на отказ от договора на возмездной основе (возмещение арендодателю экономических потерь). Либо суды считают этот платеж неустойкой, но не видят в ней противоречия закону (постановления ФАС Московского округа от 25.10.10 по делу № А40−55821/09−82−292, Северо-Кавказского округа от 29.03.13 по делу № А63−10179/2012, определение ВАС РФ от 15.04.11 № ВАС-4681/11).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль