Изменение арендной платы чаще раза в год. Почему суды по-разному воспринимают это условие

29355
Заключая договор аренды, арендодатели, как правило, стремятся предусмотреть в нем возможность изменения размера арендной платы, особенно если договор долгосрочный. При этом возникает вопрос о том, как часто можно менять размер арендной платы. Положение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, регулирующее этот вопрос, можно трактовать по-разному, вследствие чего в правоприменительной практике встречается две точки зрения. Причем Высший арбитражный суд склоняется к одной из них, что, однако, не мешает нижестоящим судам применять другую точку зрения.

Заключая договор аренды, арендодатели, как правило, стремятся предусмотреть в нем возможность изменения размера арендной платы, особенно если договор долгосрочный. При этом возникает вопрос о том, как часто можно менять размер арендной платы. Положение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, регулирующее этот вопрос, можно трактовать по-разному, вследствие чего в правоприменительной практике встречается две точки зрения. Причем Высший арбитражный суд склоняется к одной из них, что, однако, не мешает нижестоящим судам применять другую точку зрения.

Как понимать оговорку «если иное не предусмотрено договором»

В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Но нет определенности относительно того, какой характер носит данная норма — императивный или диспозитивный.

Цитируем документ. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В правоприменительной практике есть две точки зрения на то, к чему относится оговорка «если иное не предусмотрено договором»: только к возможности изменять арендную плату по соглашению сторон или ко всей норме в целом, в том числе к периодичности изменения арендной платы. Сторонники первой точки зрения считают, что запрет на изменение арендной платы чаще одного раза в год является императивным. Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в договоре можно установить запрет на пересмотр размера арендной платы в течение всего срока аренды. Когда такого запрета в договоре нет, пересмотр возможен, но не чаще раза в год. Если договор предусматривает возможность изменения арендной платы чаще, то это условие противоречит закону. А сторонники второй точки зрения полагают, что все положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса являются диспозитивными. Следовательно, в договоре можно предусмотреть возможность изменения арендной платы чаще раза в год. Мнения судов на этот счет расходятся.

Позиция Высшего арбитражного суда: повышение чаще раза в год незаконно

Точка зрения Президиума ВАС РФ по данному вопросу была выражена в пункте 11 информационного письма от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В деле, описанном в данном пункте, договор предусматривал ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. Суд первой инстанции признал это условие ничтожным в силу противоречия пункту 3 статьи 614 ГК Р. Ф. Суд кассационной инстанции отменил это решение, указав, что арендная плата установлена не в твердой сумме, а подлежит исчислению по каждому сроку платежа. Ежеквартальная индексация арендной платы — это способ ее расчета, который в течение года не менялся. Высший арбитражный суд согласился с данным выводом и подчеркнул, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Необходимо заметить, что в данном пункте письма от 11.01.02 № 66 не сформулирован четкий вывод Президиума ВАС РФ о том, что условие договора, предусматривающее изменение твердого размера арендной платы либо порядка ее изменения в течение года, является ничтожным. Возможно, именно по этой причине нижестоящие суды в своих решениях и постановлениях нередко выражают иную точку зрения.

Позиции нижестоящих судов

Некоторые суды расценивают запрет на изменение арендной платы чаще раза в год как императивный и признают ничтожными условия договора, предусматривающие иной порядок, ссылаясь при этом на пункт 11 письма от 11.01.02 № 66.

Пример из практики. Между двумя компаниями был заключен договор аренды нежилого помещения. Арендная плата предусмотрена в твердой сумме, при этом установлено, что через пять месяцев сумма арендной платы будет увеличена (указана новая повышенная сумма), а через три месяца она будет снова увеличена на 50 процентов. Арендатор платил арендную плату в первоначальном размере, игнорируя условия о ее повышении. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании задолженности. Суд признал ничтожным условие договора об увеличении арендной платы в силу противоречия пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса и отказал в иске. Последующие инстанции поддержали данный вывод (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.08.09 по делу № А14−2547/2008/87−17). Высший арбитражный суд не усмотрел в деле оснований для переоценки вывода судов и отказал в передаче дела для пересмотра в порядке надзора. При этом в определении было прямо указано, что условие договора, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем один раз в год, является ничтожным как не соответствующее требованиям закона (определение ВАС РФ от 12.10.09 № 13100/09)

Другие суды воспринимают условие пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса о периодичности изменения размера арендной платы как диспозитивную норму, позволяющую сторонам договора установить меньшую периодичность (постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 08.05.08 № А33−13139/07-Ф02−1784/08, Уральского округа от 18.09.02 по делу № Ф09−2232/02-ГК, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.08 по делу № А56−12364/2006). Примечательно, что в некоторых случаях даже ссылка на пункт 11 письма от 11.01.02 № 66 не помогает арендаторам убедить суд в ничтожности договорного условия о повышении арендной платы чаще раза в год.

Пример из практики. Договор аренды устанавливал две фиксированные суммы арендной платы для разных периодов в рамках срока действия договора: за первый месяц аренды — 64 тыс. рублей, затем — 69 тыс. рублей ежемесячно. При этом было также предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы с уведомлением арендатора. Суд первой инстанции посчитал, что в договоре согласовано условие об увеличении арендной платы чаще раза в год, что противоречит закону. Однако кассационная инстанция с данным выводом не согласилась. По ее мнению, установление в договоре размера арендной платы в твердых суммах для двух периодов пользования имуществом не может считаться изменением арендной платы. Поэтому названное условие согласуется с пунктом 11 письма от 11.01.02 № 66 (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.09.10 по делу № А13−16598/2009).

Нетрудно заметить, что в последнем деле условия договора очень похожи на те, которые были предметом рассмотрения в предыдущем деле (определение ВАС РФ от 12.10.09 № 13100/09). Но в этих двух случаях суды расценили похожие условия по-разному: в первом случае — как изменение арендной платы, во втором — как порядок ее установления. Но учитывая, что второе дело не обжаловалось в надзорной инстанции, надежнее руководствоваться позицией судов по первому делу, поскольку ее одобрил Высший арбитражный суд.

Как законно установить повышение арендной платы чаще раза в год

Подсказка — как все-таки закрепить в договоре право арендодателя на повышение арендной платы чаще раза в год и не нарушить закон — есть в том же пункте 11 письма от 11.01.02 № 66. По смыслу данного пункта изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если же в договоре закреплен только порядок (механизм) расчета арендной платы, то рассчитанная в таком порядке сумма может меняться хоть каждый месяц. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает пункт 3 статьи 614 кодекса (п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). На практике размер арендной платы чаще всего привязывают к базовой ставке платы за аренду муниципального имущества, утверждаемой органами муниципальной власти, а также к коэффициенту инфляции. Причем вариант, когда в договоре указана фиксированная сумма арендной платы и предусмотрено условие о том, что она подлежит пересмотру арендодателем при изменении определенных показателей, тоже допустим. Суды считают, что в таком случае в договоре согласована не твердая сумма арендной платы, а лишь порядок ее определения (постановление Федерального арбитражногосуда Восточно-Сибирского округа от 22.06.10 № А33−16268/2009).

ВОПРОС В ТЕМУ

Можно ли предусмотреть в договоре, что установленная сумма арендной платы подлежит пересмотру при изменении рыночных расценок на аренду?

Да, это возможно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.07 по делу № Ф08−1052/2007). Но в таком случае изменение рыночных расценок необходимо будет подтверждать отчетом независимого оценщика (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.06.07 по делу № КГ-А40/5369−07).

Журнал «Юрист компании», № 11, ноябрь, 2010 год



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль