Аренда недвижимости до регистрации права собственности. Как арендодателю не остаться без денег, а арендатору без помещения

2998
Компания на законных основаниях владеет недвижимым имуществом, однако ее право собственности на этот объект не зарегистрировано. Например, потому что он построен или куплен совсем недавно. Если компания решит сдать такой объект в аренду до регистрации прав на нее, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна. Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником (например, арендаторы, с согласия собственника сдающие имущество в субаренду, или уполномоченные государственные органы — при сдаче в аренду государственного имущества). При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Соответственно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект, то такой договор ничтожен (ст. 167 ГК РФ).

Если компания решит сдать в аренду объект недвижимости до регистрации прав на него, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна.

Сделка

Компания на законных основаниях владеет недвижимым имуществом, однако ее право собст-венности на этот объект не зарегистрировано. Например, потому что он построен или куплен совсем недавно. Если компания решит сдать такой объект в аренду до регистрации прав на нее, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна. Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником (например, арендаторы, с согласия собственника сдающие имущество в субаренду, или уполномоченные государст-венные органы — при сдаче в аренду государственного имущества). При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Соответст-венно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект, то такой договор ничтожен (ст. 167 ГК РФ).

Риски арендодателя

Если арендатор задолжает арендную плату, то арендодатель не сможет взыскать ее (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.04.08 по делу № А43−18057/2007−41−448, Уральского округа от 06.06.07 по делу № Ф09−4175/07-С6, от 30.08.06 по делу № Ф09−7630/06-С6). Суды отказывают в таких исках, потому что недействительный договор не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Причем, рассматривая спор, суд может признать сделку ничтожной по собственной инициативе, без заявления арендатора (п. 2 ст. 166 ГК РФ). То же самое правило будет касаться договорной неустойки за просрочку платежа и обязанности арендатора возместить убытки, если таковые были — суд может отказать в иске из-за недействительности договора.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Две компании в мае 2005 года заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 364 дня. Право собственности на это помещение арендодатель зарегистрировал позднее — в сентябре 2005 года. Допустив просрочку по арендным платежам, арендатор за четыре месяца до окончания договора по собственной инициативе досрочно освободил помещение. Причем оставил его в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоя-нии. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате, а также упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за оставшиеся четыре месяца действия договора и убытков в виде расходов на проведение ремонта. Суд отказал в иске, потому что из-за отсутствия регист-рации права собственности на момент заключения договора он являлся ничтожным. Следовательно, у сторон не возникло никаких обязательств по нему (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.07 по делу № Ф03-А04/07−1/549).

Можно попытаться истребовать долг по арендной плате, используя нормы Граждан-ского кодекса о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Если какое-то время арендатор по недействительному договору пользовался недвижимостью бесплатно, то он неосновательно сберег денежные средства. Однако и тут существует риск отказа суда. Ведь, обосновывая свои требования, арендодателю необходимо будет доказать, что арендатор неосновательно обогатился именно за счет арендодателя. Представляется, что для этого надо доказать свои права на объект аренды в тот период, когда он находился у арендатора. Существует арбитражная практика, когда суды отказывали в возмещении неосновательного обогащения именно из-за отсутствия у «потерпевшей» компании права собственности на объект (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.08 № Ф04−5581/2008 (11444-А67−17)).

Риски арендатора

Зарегистрировав право собственности на объект, арендодатель в любой момент может выселить арендатора из занимаемого помещения, ссылаясь на недействительность договора аренды. Причем без предварительного предупреждения и без какой-либо компенсации. Ведь в таком случае у арендатора нет правовых оснований для использования данного имущества. И суды, как правило, занимают сторону арендодателя (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.06 по делу № Ф08−5044/2006). Учитывая, что договор недействителен, многие арендаторы в таких обстоятельствах требуют назад арендную плату. Но арбитражная практика по таким спорам в большинстве своем на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.08.07 по делу № Ф04−5618/2007 (37257-А45−30), Московского округа от 09.04.07 по делу № КГ-А40/2282 07 -П, Центрального округа от 16.08.04 по делу № А23−497/04Г-10−15)).

Позиция судов следующая. Недействительность договора влечет последствия в виде двусторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное по этой сделке или возместить стоимость полученного в деньгах. Арендодатель должен вернуть арендатору арендные платежи, а арендатор — возместить арендодателю стоимость пользования имуществом. В результате никто никому ничего не должен. Со стороны арендодателя возникает неосновательное обогащение, только если полученная им арендная плата превысила размер причитающегося ему возмещения за пользование имуществом (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49, п. 27 совместного постановления от 08.10.98 Пленума Верховного суда № 13 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 14).

То есть когда арендная плата по недействительному договору оказалась выше рыночных расценок на аренду аналогичного имущества (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Немногочисленная арбитражная практика в пользу арендаторов (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 05.06.06 по делу № Ф04−2586/2006 (22234-А75−39), Поволжского округа от 27.11.07 по делу № А12−9720/07) связана с ситуациями, когда арендодатели передавали в аренду недвижимость, которая на самом деле им не принадлежала (в частности, находилась в государственной собственности). Шансы на аналогичный исход дела в обстоятельствах, когда арендодатель владеет имуществом на законных основаниях, но просто зарегистрировал свое право собственности позже заключения договоров аренды, очень малы.

Меры предосторожности

Перед подписанием договора аренды арендатору необходимо запросить в территориальном отделении Росрегистрации по местонахождению объекта недвижимости выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этой выписки можно будет узнать, кто является собственником объекта. В ней будут также дополнительные сведения о том, какие существуют ограничения прав собственника объекта, о заявленных правопритязаниях (когда предъявлены документы для регистрации перехода прав на объект, но регистрация еще не произведена), а также о правах требования в отношении данного объекта, о заявленных в судебном порядке на момент выдачи выписки (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Если имеется судебный спор в отношении прав на потенциальный объект аренды, то в выписке будет указано: «права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке» (п. 20 Инструкции, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.03 № 226). Такая запись послужит своеобразным «звоночком» о возможных рисках, даже если арендодатель указан в выписке в качестве собственника объекта. Ведь в результате имеющегося спора его право собственности может быть оспорено, а запись о нем в Едином государственном реест-ре прав на недвижимое имущество и сделок с ним — признана недействительной. В таком случае вопрос о действительности договора аренды тоже может оказаться под вопросом.

В свою очередь владельцу недвижимости лучше воздержаться от заключения сделок с ней до регистрации права собственности. Если речь идет о новом объекте, еще не сданном в эксплуатацию, то права на него можно зарегистрировать в порядке, установленном в пунктах 2 и 3 статьи 25 закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

ВОПРОС В ТЕМУ

Если покупатель недвижимости сдал ее в аренду до регистрации права собственности, может ли продавец взыскать арендные платежи за период до госрегистрации?

Нет. Дело в том, что после передачи недвижимости, но до госрегистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе ею распоряжаться (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.08.08 № Ф04−5083/2008 (10125-А27−4)).

СОВЕТ В ТЕМУ

Когда право собственности на недвижимость возникло еще до вступления в силу закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, стоит проверить правоустанавливающие документы.

Госрегистрация не требуется. Однако если правоустанавливающие документы утеряны либо строение является самовольной постройкой, то суд сочтет факт наличия права собственности недоказанным (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.06.07 по делу № Ф09−7304/06-С6).

Евгения Яковлева, ведущий эксперт журнала «Юрист компании"

Журнал «Юрист компании», № 2, февраль, 2009


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль