Новые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ

13280
25 января Пленум Высшего арбитражного суда принял постановление, в котором выразил свою позицию по самым острым и спорным вопросам заключения и исполнения договора аренды. Эти разъяснения должны упрочить позиции арендаторов и арендодателей в отношениях по аренде строящейся недвижимости и лишить арендаторов самых распространенных уловок, применяемых в качестве возражений против исков о взыскании долга по арендной плате.

Новые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ
Дарья Бондарчук, эксперт журнала «Юрист компании»

25 января Пленум Высшего арбитражного суда принял постановление, в котором выразил свою позицию по самым острым и спорным вопросам заключения и исполнения договора аренды. Эти разъяснения должны упрочить позиции арендаторов и арендодателей в отношениях по аренде строящейся недвижимости и лишить арендаторов самых распространенных уловок, применяемых в качестве возражений против исков о взыскании долга по арендной плате.

С момента принятия первого пакета поправок в Гражданский кодекс (Федеральный закон от 30.12.12 № 302-ФЗ), в числе которых отмена государственной регистрации всех сделок с недвижимостью и переход на регистрацию прав, все юристы-практики пребывали в подвешенном состоянии: сочетание новых норм, которые должны были вступить в силу с 1 марта, и уже действующих норм Гражданского кодекса и Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон № 122-ФЗ) не позволяли однозначно ответить на вопрос, нужно с 1 марта регистрировать аренду (в качестве обременения) или нет. Кроме отсутствия ясности беспокоил вопрос о том, как в случае полной отмены регистрации аренды потенциальные покупатели и арендаторы недвижимости будут узнавать, не обременен ли объект арендой. Неоднозначная ситуация разрешилась оперативным появлением нового законопроекта, который в отношении регистрации аренды пока оставляет все как есть (подробнее об этом см. интервью с Л. Ю. Михеевой на стр. 28).

Но тема аренды этим не исчерпалась: 25 января Пленум Высшего арбитражного суда принял постановление, вносящее дополнения в постановление от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее — постановление № 73). Окончательный текст документа на момент подписания в печать этого номера журнала не был опубликован, но его положения известны. Два самых крупных блока касаются вопросов заключенности и действительности договора аренды (самых распространенных оснований его оспаривания), а также споров о размере арендной платы. В этой статье — обзор важнейших новых позиций Пленума ВАС РФ по тем основаниям, которые раньше чаще всего становились причиной признания договора аренды недействительным или незаключенным.

Необособленная часть объекта недвижимости может быть объектом аренды

В дополнениях к постановлению № 73 разъясняется, что положения Гражданского кодекса об аренде не ограничивают право сторон заключать договор, по которому в пользование предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (в том числе часть земельного участка, часть помещения). Для регистрации такого договора аренды сторонам достаточно представить документ с графическим и (или) текстуальным описанием той части недвижимой вещи, которая передается в пользование арендатору (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет согласован, то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта незаконен.

Прежняя проблема. На практике встречалось мнение: поскольку необособленная часть помещения или земельного участка вообще не является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет реальных границ на местности и не определена в пространстве, она не может быть индивидуально-определенным объектом и, следовательно, не может быть объектом аренды. В основном такой позиции придерживались органы Росреестра. Поэтому зарегистрировать долгосрочный договор аренды части помещения было непростой задачей, этого приходилось добиваться в судебном порядке. Зная об этой сложности, стороны предпочитали заключать в таких случаях краткосрочные договоры, хотя и в этом варианте при возникновении какого-либо спора из договора тоже можно было неожиданно столкнуться с мнением суда о том, что договор не заключен (см., например, постановление ФАС Московского округа от 15.02.12 по делу № А40−142999/10−82−1193).

В спорах с органами Росреестра по поводу отказа в регистрации договора был еще один особый момент — он касался необходимости представления для регистрации договора кадастрового паспорта объекта. Пункты 2 и 3 статьи 26 закона № 122-ФЗ предусматривают, что для регистрации договора аренды части помещения или части земельного участка необходимо представить кадастровый паспорт всего помещения или участка и указать арендуемую часть участка или площадь арендуемой части помещения. Но поскольку необособленная часть помещения или участка не учитывается в ЕГРП и Государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) как самостоятельный объект прав, ее невозможно официально обозначить на плане в кадастровом паспорте помещения или участка. Из-за этого регистрации договоров аренды частей помещений или земельных участков приходилось добиваться в судебном порядке, причем зачастую компаниям удавалось отстоять свою правоту лишь в кассационной инстанции (см. постановление ФАС Поволжского округа от 12.11.12 по делу № А72−420/2012). Попытки представить для регистрации план всего помещения из кадастрового паспорта (а ранее — техпаспорта, выдаваемого БТИ), на котором стороны самостоятельно отметили границы части помещения или участка, передаваемой в аренду, иногда терпели неудачу не только в органах Росреестра, но и в судах при обжаловании отказов в регистрации договора (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.12.08 по делу № А40−32021/07−94−199).

Новые возможности. Пленум ВАС РФ, во-первых, четко указал, что часть самостоятельного объекта недвижимости (помещения, земельного участка) может быть предметом аренды. Во-вторых, решена ситуация с регистрацией договора, в том числе с представлением кадастровых паспортов. При регистрации договора аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, а не на передаваемую в аренду часть. Соответственно, если права на недвижимые вещи, части которых передаются в аренду, ранее были зарегистрированы за арендодателем, то для регистрации договора достаточно представить подписанный сторонами документ, содержащий описание той части недвижимой вещи, которая является предметом договора аренды (то есть можно, в частности, обозначить часть помещения как на кадастровом плане, так и самостоятельно составить схему помещения с выделением на нем арендуемой части).

Особенности применения. Пленум ВАС РФ опирался на пункт 10 статьи 33 закона № 122-ФЗ, который позволял обойтись без представления для регистрации кадастрового паспорта, если он (или иной документ, содержащий описание объекта недвижимости) ранее уже представлялся в регистрирующий орган. С 1 января 2013 года действует другая норма — о том, что представление кадастрового паспорта для регистрации прав на недвижимость необходимо в случае, если сведения о таком объекте отсутствуют в ГКН (п. 11 ст. 33 закона № 122-ФЗ). Но разъяснения Пленума ВАС РФ не вступают в противоречие с этой нормой: дело в том, что объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, должны быть включены в ГКН (п. 5, 28 Порядка включения в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 11.01.11 № 1).

Исключение. Не допускается аренды части государственного или муниципального земельного участка, если она не прошла кадастровый учет. Это связано со специальными правилами аренды государственных и муниципальных земель (гл. V ЗК РФ). В то же время запрет передавать части таких участков без кадастрового учета касается лишь собственника (государства или муниципального образования в лице уполномоченных органов). Если же такой участок находится в аренде, то арендатор может сдавать его часть в субаренду без кадастрирования этой части.

Возможна аренда будущей недвижимости (объектов незавершенного строительства)

Пленум ВАС РФ также разъяснил, что если арендодатель по договору аренды будущей недвижимости не исполнил свои обязательства по передаче вещи арендатору (в том числе потому что обещанный объект не создан или не приобретен арендодателем), то арендатор вправе требовать возмещения убытков.

Еще одно важное дополнение в постановление № 73 прямо указывает, что договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор будущей вещи), не является недействительным. По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель должен обладать правом собственности на объект не в момент заключения договора, а в момент передачи имущества арендатору. В то же время, если в момент передачи объекта в аренду право собственности арендодателя не зарегистрировано в ЕГРП, но он является законным владельцем этого объекта (вновь созданного или полученного по договору, например, купли-продажи), то аренда не противоречит статье 608 Гражданского кодекса. Более того, если объект аренды в момент его передачи арендатору еще не введен в эксплуатацию, это само по себе тоже не влечет за собой недействительности договора. Передача арендатору объекта аренды до ввода в эксплуатацию для ремонтных и отделочных работ не противоречит нормам Градостроительного кодекса.

Прежняя проблема. До сих пор аренда объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах) была самой сильной головной болью как арендодателей, так и арендаторов. Это было связано с весьма распространенной позицией судов и органов Росреестра о том, что до регистрации прав на объект недвижимости это имущество не может быть объектом аренды. Такой договор ничтожен. Во-первых, на стадии строительства объект недвижимости еще юридически не существует (если права на него не зарегистрированы как на объект незавершенного строительства). Во-вторых, так суды трактовали норму о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу (ст. 608 ГК РФ), притом что право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ). Причем во многих случаях договор не спасало даже то, что на момент его заключения арендодатель, не являясь титульным собственником, тем не менее был законным владельцем объекта, просто регистрировал свое право через какое-то время после заключения договора. Что касается отсутствия на момент заключения договора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то на основании этого факта суды, как правило, не считали договор аренды недействительным (при условии регистрации права собственности арендодателя на объект незавершенного строительства). Правда, раньше при наличии в законодательстве административной ответственности за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения вышеуказанного разрешения (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ) не было нормы, прямо устанавливающей запрет на эксплуатацию. С 1 января 2013 года такая норма появилась (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ). Между тем при строительстве, например, торговых и офисных центров в заблаговременном заключении договоров аренды и передаче помещений арендаторам были заинтересованы не только владельцы этих объектов, но и сами арендаторы торговых и офисных площадей, чтобы полностью подготовить помещение к целевой эксплуатации к моменту открытия центра. В результате практика породила довольно сложные конструкции, которыми стороны оформляли свои фактические арендные отношения: предварительный договор аренды (имеющий смешанный характер из-за фактической передачи помещения арендатору для отделки) плюс краткосрочный договор аренды, действующий до регистрации права собственности арендодателя, плюс долгосрочный договор аренды после такой регистрации.

Новые возможности. Благодаря разъяснениям Пленума ВАС РФ в сложной конструкции в виде передачи в аренду объектов незавершенного строительства по предварительному договору больше нет необходимости. Теперь можно без особых опасений заключать полноценный долгосрочный договор аренды до регистрации права собственности арендодателя на объект. Распространение режима аренды на отношения до регистрации права собственности позволяет в том числе решать вопросы о судьбе неотделимых улучшений, руководствуясь соответствующими нормами главы 34 Гражданского кодекса, а не положениями о неосновательном обогащении, как это было до сих пор.

Особенности применения. При заключении договора аренды будущей недвижимости нужно учитывать, что по смыслу разъяснений ВАС РФ в таком договоре должно быть условие о том, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды передается в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Целевое использование (например, для торговой деятельности) возможно только после получения разрешения на эксплуатацию.

Нужно заметить, что в постановлении № 73 Пленум ВАС РФ не затронул вопрос о возможности взимания арендной платы за тот период, когда объект аренды используется арендатором лишь для проведения отделочных работ. Между тем встречается такая практика, когда арендатор в этот период не только покрывает расходы на коммунальные услуги, но и вносит плату за пользование. Хотя эта ситуация не нашла отражения в постановлении № 73, Президиум ВАС РФ недавно продемонстрировал свою позицию по этому вопросу, рассмотрев в порядке надзора дело № А33−18187/2011 (дело было рассмотрено 15.01.13, но текст постановления на момент подписания номера в печать не опубликован). В этом деле ВАС РФ подтвердил право арендодателя получать в указанных выше обстоятельствах плату за пользование, если она установлена договором. Арендатору, пытавшемуся после расторжения договора взыскать перечисленную плату как неосновательное обогащение арендодателя, было отказано в иске (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.12 по делу № А33−18187/2011), и ВАС РФ поддержал позицию суда.

Исключение. Для предотвращения злоупотребления правом (действий в обход закона) Пленум ВАС РФ особо оговорил, что договор аренды будущей недвижимости невозможен в отношении самовольной постройки (даже если он заключен под условием легализации постройки), а также в отношении земельных участков, которые принадлежат владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (даже если владелец намеревается выкупить его). Запрет на распоряжение такими объектами прами прямо предусмотрен законом (п. 2 ст. 222 ГК РФ, п. 4 ст. 20 ЗК РФ), поэтому такие договоры аренды будущей недвижимости ничтожны.

Даже если объект аренды в незаконном владении у арендодателя, это не освобождает арендатора от арендной платы

Пленум Высшего арбитражного суда разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на объект аренды. Если арендатор пользовался имуществом и не оплатил пользование, он не вправе ссылаться на то, что договор аренды недействителен, так как объект аренды принадлежит не арендодателю, а иному лицу. Арендатор, оплативший фактическое пользование имуществом по такому договору, не вправе требовать возврата оплаты.

Это разъяснение касается не столько случаев, когда арендодатель является законным владельцем объекта, но еще не зарегистрировал свое право собственности, сколько случаев, когда арендодатель не может подтвердить основания приобретения права собственности или когда в отношении объекта аренды имеется спор о праве собственности (между арендодателем и третьим лицом). Поэтому в постановлении № 73 разъясняются также правила возврата неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом, если у объекта аренды действительно обнаруживается другой собственник, который истребует этот объект из незаконного владения. Собственник вещи вправе предъявить требования о возврате неосновательного обогащения как неуправомоченному арендодателю, так и арендатору, или им обоим солидарно — в зависимости от того, кто из них действовал недобросовестно, заключая договор аренды (знал или должен был знать об отсутствии у арендодателя правомочий на сдачу вещи в аренду).

Прежняя проблема. В спорах о взыскании арендной платы традиционная тактика задолжавших арендаторов преимущественно строилась на попытках оспорить договор как недействительный или незаключенный по любому возможному основанию. В частности, если арендаторы знали о том, что правомочия арендодателей в отношении объектов аренды небезупречны, они пытались использовать эти факты в свою пользу и подавали встречные иски о признании договора недействительным. Арендаторы, исправно вносившие платежи, узнавая о том, что право собственности арендодателя оспорено (например, о том, что объект аренды истребован из незаконного владения арендодателя, или о том, что признана недействительной сделка, на основании которой арендодатель приобрел этот объект), требовали перечисленную арендную плату назад и тоже при этом ссылались на недействительность договора аренды. В таких случаях (в отличие от ситуаций, когда арендодатель, являясь законным владельцем, временно не имеет статуса титульного собственника) основания для признания договора недействительным не имеют чисто формального характера. Основная загвоздка таких споров заключалась в судьбе платы за фактическое пользование имуществом. С одной стороны, арендодатель, не будучи собственником, не вправе претендовать на плату за пользование имуществом, которое ему не принадлежит (такое право есть только у собственника). Поэтому некоторые суды в случае ничтожности договора аренды по причине отсутствия у арендодателя права собственности отказывали во взыскании с арендаторов платы за пользование (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.09 по делу № А56−12329/2008). С другой стороны, по правилам о последствиях недействительности сделки арендатор по ничтожному договору все равно должен вернуть арендодателю стоимость фактического пользования, причем это правило касается сторон недействительной сделки независимо от того, чье имущество передавалось по такой сделке — стороны или третьего лица (п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», постановление Президиума ВАС РФ от 29.11.11 № 9256/11).

Новые возможности. Впервые ВАС РФ выразил свою позицию о том, что арендатор не вправе оспаривать право собственности арендодателя на объект аренды в постановлении Президиума от 06.03.12 № 13898/11. В этом деле ВАС РФ объяснил свой вывод тем, что арендатор, заявляя об отсутствии у арендодателя права собственности, не представил доказательств обладания какими-либо вещными правами на объект аренды у него самого, поэтому в сферу его материальных интересов не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель предоставил имущество в аренду. Но в этом деле Президиум ВАС РФ отметил еще и отсутствие доказательств принадлежности арендованного имущества иным лицам помимо арендодателя (у последнего просто не было правоустанавливающих документов на новый объект). Однако в постановлении № 73Пленум ВАС РФ сформулировал идею шире: суд не должен принимать во внимание даже представленные арендатором доказательства принадлежности объекта аренды другому лицу. Следовательно, основной тезис (хотя и не выраженный прямо) заключается в том, что отсутствие права собственности на объект у арендодателя не влияет на обязанность арендатора оплатить пользование именно ему.

Это разъяснение снимет проблему взыскания платежей за фактическое пользование по недействительному договору. Причем настоящий собственник объекта недействительной аренды не лишен возможности на основании статьи 303 Гражданского кодекса взыскать плату за фактическое пользование с псевдоарендодателя (но если этот псевдоарендодатель — добросовестный, то только за период после того, когда ему стало известно о неправомерности сдачи имущества в аренду), а также с псевдоарендатора, если тот знал об отсутствии у контрагента правомочий на сдачу имущества в аренду.

Особенности применения. В спорах между сторонами ничтожного договора аренды по поводу оплаты пользования применение разъяснений Пленума ВАС РФ скорее всего не вызовет каких-либо вопросов. А в спорах между собственником объекта аренды, истребовавшим его из незаконного владения и взыскивающим плату за пользование им, центральным будет вопрос определения добросовестности псевдоарендодателя и псевдоарендатора. Очевидно, если псевдоарендодатель признан недобросовестным приобретателем объекта, это автоматически означает, что и при заключении договора аренды он действовал недобросовестно. В доказывании недобросовестности арендатора могут помочь новые положения Гражданского кодекса об отметке в ЕГРП о возражении прежнего собственника против регистрации права собственности нового собственника (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Представляется, что заключение договора аренды при наличии в ЕГРП такой отметки может свидетельствовать о недобросовестности арендатора.

Похожая ситуация. В постановлении № 73 не отражена позиция ВАС РФ относительно еще одной, очень похожей ситуации — когда субарендатор заявляет о недействительности договора субаренды, ссылаясь на отсутствие согласия собственника на передачу его имущества в субаренду (ст. 608, п. 2 ст. 615 ГК РФ). Но представляется, что, несмотря на отсутствие разъяснений ВАС РФ конкретно по таким ситуациям, они должны разрешаться аналогичным образом: субарендатор не вправе требовать назад уплаченные платежи, а субарендодатель вправе взыскать долг по арендной плате. В судебной практике есть такие примеры (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.01.11 по делу № А33−16218/2009).

Стороны не вправе ссылаться на незаключенность договора, если договор фактически исполнялся

В постановлении № 73, наконец, нашла отражение позиция, которая уже достаточно давно формировалась в арбитражных судах: реальное исполнение договора исключает ссылки на его незаключенность.

Разъяснения коснулись двух самых популярных оснований, по которым стороны (как арендаторы, так и арендодатели) пытались лишить договор юридической силы в случае возникновения между ними спорных ситуаций. Эти основания — незаключенность договора из-за отсутствия его регистрации (в случаях когда она обязательна) или из-за недостаточной индивидуализации в договоре объекта аренды. В первом случае ВАС РФ подтвердил, что, если объект был передан арендатору и принят им без замечаний и арендатор уплачивал арендную плату в оговоренном размере, несмотря на отсутствие регистрации, то стороны связаны этим обязательством. Поэтому арендодатель вправе взыскать и долг по оплате за пользование объектом в размере, согласованном договором, и неустойку, установленную в договоре. Но в то же время в отношениях с третьими лицами такой незарегистрированный договор аренды не имеет юридического значения — например, у арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. В случае недостаточной индивидуализации объекта аренды в договоре стороны не могут использовать этот недостаток для оспаривания договора, если объект аренды был принят арендатором без каких-либо споров.

Стоит ли менять предварительные договоры на договоры аренды будущей недвижимости?

Новые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ
Лидия Одинцова,
заместитель руководителя юридического департамента компании STOCKMANN

Все особенно ждали разъяснений о возможности аренды будущей недвижимости. После постановления Пленума от 11.07.11 № 54, посвященного договорам о приобретении недвижимости, которая будет создана в будущем, аналогичные разъяснения относительно аренды были логичным шагом. Тем не менее, я полагаю, что практика заключения предварительных договоров все же сохранится, поскольку зарегистрировать долгосрочный договор аренды будущей вещи, на мой взгляд, невозможно, а арендаторы, заинтересованные в помещениях в строящихся объектах и осуществляющие в них отделку, безусловно, настроены на долгосрочные отношения. Но однозначно в прошлое уйдет признание таких договоров незаключенными, что значительно упростит жизнь и арендаторам, и арендодателям в тех случаях, когда обе стороны заинтересованы в долговременном сотрудничестве.

Новые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ
Павел Осташкин,
руководитель юридического отдела ООО «ЭЛЬДОРАДО»

В настоящее время существуют устоявшиеся модели сотрудничества, которые устраивают хозяйствующих субъектов. Правоотношения сторон в любом случае останутся прежними по существу: заключение договора, передача объекта арендатору под отделку, взаиморасчеты, начало целевого использования объекта после ввода здания в эксплуатацию и дальнейшее исполнение обязательств. В какую форму облечь данные правоотношения, стороны решат самостоятельно. Использование договора аренды будущего объекта мне представляется предпочтительным. Это сокращает документооборот (не нужно заключать несколько договоров в рамках, по сути, одной сделки), у сторон договора аренды гораздо более стабильное и защищенное законом положение, чем у сторон предварительного договора аренды, не говоря уже о том, что расходы по аренде, в отличие от расходов по предварительным договорам, не вызывают вопросов у бухгалтерии и налоговых органов.

Новые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ
Татьяна Ситнова,
руководитель юридического департамента компании Kira Plastinina

Мне представляется, что стороны еще какое-то время будут пользоваться привычной конструкцией «предварительный договор аренды — краткосрочный договор аренды — долгосрочный договор аренды», так как накопился определенный опыт, сформировалась судебная практика и, что немаловажно, сложилась определенная позиция у налоговых органов в части отнесения затрат по предварительным договорам на расходы в целях налогообложения налогом на прибыль и по возмещению НДС. Что касается заключения договора аренды до момента ввода здания в эксплуатацию и регистрации права собственности, то для меня наиболее интересным с практической точки зрения является вопрос взимания арендной платы и опять же отнесения затрат на расходы. Правомерно ли взимание арендной платы за использование юридически не существующей недвижимости и не придется ли арендатору нести эти затраты за счет чистой прибыли? В связи с этим мне кажется, что, пока налоговые органы не сформируют свою позицию относительно пункта 10 постановления № 73, для арендатора недвижимости безопаснее использовать привычную схему оформления отношений с арендодателем.

NOTA BENE!

Вопрос о наличии у арендодателя права собственности на объект аренды в момент его передачи арендатору возникает и в спорах по поводу аренды движимых вещей. Например, арендатор, которому был предъявлен иск о взыскании арендной платы, предъявил встречный иск о признании договора недействительным, так как на момент передачи арендованного оборудования у арендодателя не было права собственности на него (арендодатель получил оборудование по договору поставки с отсроченным переходом права собственности). Суд признал договор недействительным и отказал в первоначальном иске (постановление ФАС Уральского округа от 24.02.12 по делу № А60−17915/2011).

NOTA BENE!

В постановлении № 73 не разъясняется, каких сведений о будущем объекте недвижимости достаточно в договоре, чтобы объект аренды считался согласованным. Представляется, что нужно руководствоваться разъяснением из пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54: индивидуализация возможна путем указания местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочной площади, иных сведений

(например, в соответствии с проектной документацией).

ИНТЕРЕСНЫЙ ВОПРОС

Нужно ли регистрировать договор аренды будущей недвижимости?
В постановлении № 73 на этот счет ничего не сказано. Но очевидно, что на стадии заключения, если объект недвижимости еще юридически не существует или существует, но право собственности арендодателя на этот объект еще не зарегистрировано, регистрация такого договора аренды невозможна. Представляется, что такой договор связывает стороны обязательствами без регистрации, но не имеет силы в их отношениях с третьими лицами. Но с того момента, как арендодатель зарегистрирует свое право собственности на объект, арендатор может обратиться за регистрацией договора (п. 1 ст. 26 закона № 122-ФЗ).

Журнал «Юрист компании» № 3, Март 2013



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль