Споры об арендной плате. Какие доводы сработают с учетом разъяснений ВАС РФ

16083
Существенная доля всех споров об аренде традиционно связана с размером арендной платы. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» в редакции постановления от 25.01.13 № 13 (далее — постановление № 73) сняло целый ряд неоднозначных вопросов о порядке установления и изменения арендуемой недвижимости, находящейся как в частной, так и в публичной собственности.

Споры об арендной плате. Какие доводы сработают с учетом разъяснений ВАС РФ
Михаил Мурадов, партнер юридической фирмы Lex Borealis

Споры об арендной плате. Какие доводы сработают с учетом разъяснений ВАС РФ
Ольга Чайковская, юрист в области недвижимости и корпоративного права

Основной вопрос: что изменится в спорах по арендной плате в связи с принятием дополнений к постановлению Пленума ВАС РФ об аренде?

Решение: Пленум ВАС РФ показал разницу между регулируемой и нерегулируемой арендной платой и поставил точку в некоторых коллизионных вопросах об изменении арендной платы, которые раньше трактовались судами неоднозначно. В некоторых случаях это поможет арендаторам аргументированно отстоять свою позицию или, наоборот, отказаться от заведомо бесперспективного спора.

Существенная доля всех споров об аренде традиционно связана с размером арендной платы. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» в редакции постановления от 25.01.13 № 13 (далее — постановление № 73) сняло целый ряд неоднозначных вопросов о порядке установления и изменения арендуемой недвижимости, находящейся как в частной, так и в публичной собственности.

Регулируемая и нерегулируемая арендная плата

Арендная плата может определяться сторонами свободно, а может устанавливаться нормативно. При аренде недвижимости, находящейся в публичной собственности, стороны обычно не свободны в определении арендной платы, — как раз в этих случаях идет привязка к нормативным правовым актам. Но Пленум ВАС РФ разъяснил, что далеко не во всех таких случаях плата является регулируемой. А разница между регулируемой и нерегулируемой арендной платой имеет принципиальное значение для процедуры изменения ее размера в период действия договора.

Регулируемую арендную плату может установить только федеральный закон. В некоторых случаях цена договора может регулироваться уполномоченным органом власти (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Однако из ряда положений постановления № 73 следует, что случаи, когда арендная плата является регулируемой, могут быть установлены только федеральным законом. В остальных случаях арендная плата является нерегулируемой, даже если речь идет об аренде объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и ставки платы (в том числе формула расчета) устанавливаются нормативным актом. Такой вывод можно сделать из абзацев 2−4 пункта 16 и абзаца 1 пункта 20 постановления № 73.

В настоящее время к регулируемым относится только арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), участки лесного фонда (ст. 73 ЛК РФ), а также участки, расположенные на территории особых экономических зон (ст. 33 Федерального закона № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ»). Последний случай регулирования арендной платы не был напрямую упомянут в постановлении № 73, однако скорее всего все выводы Пленума ВАС можно смело распространить и на установление арендной платы в ОЭЗ в силу аналогичной природы правовых отношений. Согласно вышеуказанным нормам, размер арендной платы определяется Правительством Р. Ф., органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится арендуемый земельный участок), а для участков, расположенных на территории особых экономических зон, — Минэкономразвития России.

Таким подходом Пленум ВАС РФ исключил возможность придания регулируемого характера арендной платы актами субъектов РФ или муниципальных образований. Безусловно, порядок расчета (методика) арендной платы или ее ставки могут определяться иными нормативно-правовыми актами, кроме федерального закона. Но если необходимость утверждения этих актов не предусмотрена федеральным законом, такая арендная плата не является регулируемой.

Договорная привязка арендной платы к закону не делает плату регулируемой. При аренде имущества, находящегося в публичной собственности (например, зданий и нежилых помещений, принадлежащих муниципалитету), для которого федеральным законом не предусмотрена необходимость государственного регулирования арендной платы, стороны сами вправе распространить на свои договорные отношения действие нормативно-правового акта (например, муниципального), устанавливающего размер арендной платы или методику ее расчета. Они вправе установить, что при изменении такого акта автоматически корректируется размер арендной платы (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.09 по делу № А33−8831/08). Но это не означает, что арендная плата в данном случае имеет регулируемый характер. Положения таких нормативных правовых актов (в отличие от федеральных законов, устанавливающих государственное регулирование арендной платы) применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором (абз. 2 п. 20 постановления № 73).

В то же время если стороны распространили в договоре действие таких актов на свои отношения, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, то предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (абз. 3 п. 20 постановления № 73).

То есть если договор в части размера арендной платы не содержит отсылки к таким нормативным правовым актам, то изменение этих актов не влияет на договорный размер арендной платы. Однако если стороны указали в договоре, что размер арендной платы корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует заключения допсоглашения к договору (абз. 4 п. 20 постановления № 73). По сути, такое изменение размера арендной платы не является изменением договорного условия. Это исполнение согласованного сторонами условия договора о порядке установления арендной платы, поэтому для закрепления в отношениях сторон нового размера платы не требуется допсоглашение. Суды и раньше занимали такую позицию.

Учитывая изложенное, если арендатор вынужден принять порядок определения арендной платы в соответствии с методикой, установленной в нормативном акте, отличном от федерального закона, ему желательно включить в договор условие о том, что изменение методики расчета и (или) коэффициентов расчета допускается не чаще одного раза в год. Это поможет избежать хотя бы нежелательного повышения арендной платы чаще раза в год.

Изменение регулируемой арендной платы

Споры, касающиеся регулируемой арендной платы, обычно возникают в связи с ее увеличением. Постановление № 73 разъяснило некоторые вопросы изменения регулируемой арендной платы, предоставив арендатору механизмы защиты против несоразмерного увеличения арендной платы арендодателем. Однако вопрос о том, является ли плата регулируемой в отношениях по конкретному договору, зависит от момента заключения этого договора.

Момент заключения договора и применение регулируемой платы. Пленум ВАС РФ разъяснил: арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления № 73).

Но в каком случае к договору подлежит применению регулируемая арендная плата? Она применяется, только если договор заключен после вступления в силу федерального закона, установившего регулирование платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ), даже если в момент его заключения сам порядок расчета арендной платы уполномоченным органом установлен не был. Как только этот порядок утверждается, он автоматически (без заключения соглашения сторон) применяется к отношениям сторон (п. 16 постановления № 73).

Если же договор аренды заключен до вступления в силу федерального закона, установившего обязательное регулирование арендной платы (например, до вступления в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ), то по общему правилу появление федерального закона о регулируемом размере арендной платы не влияет на отношения сторон. К ним продолжает применяться договорный порядок определения арендной платы. Однако из этого правила возможны исключения. Во-первых, арендная плата по такому договору может стать регулируемой в связи с появлением соответствующего закона, если стороны в самом договоре связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Во-вторых, если договор предоставляет арендодателю право изменять плату в одностороннем порядке и он уведомил арендатора о своем решении применять к договору регулируемую арендную плату (п. 16 постановления № 73).

У регулируемой платы есть пределы. Пленум ВАС РФ подтвердил возможность такого установления платы за аренду публичного имущества, при котором государственное регулирование относится не ко всему размеру, а лишь к одному или нескольким элементам порядка определения общего размера (абз. 3 п. 18 постановления № 73). Но при этом ВАС РФ уточнил, что нерегулируемая часть арендной платы в таком случае может определяться по результатам торгов. Если же в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, то условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (абз. 4 п. 18 постановления № 73).

Это связано с тем, что ни арендодатель в одностороннем порядке, ни стороны договора аренды по соглашению не вправе самостоятельно определять размер регулируемой арендной платы сверх утвержденного размера. К сожалению, напрямую этот вывод в постановлении № 73 не прозвучал. Но эта идея была разъяснена ранее — в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.12 № 15837/11. В этом споре между местной администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка. Договором предусматривалось, что размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных актов (как федеральных, так и субъекта РФ, и муниципального образования) без подписания допсоглашения. В период действия договора существенно изменился порядок расчета арендной платы, в результате чего она значительно выросла. Государственная собственность на участок, являвшийся объектом аренды, не была разграничена. Условия арендной платы в отношении таких земель отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.01.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Однако общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Р. Ф. (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Во исполнение этой нормы Правительство Р. Ф. приняло п остановление от 16.07.09 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности <…>" (далее — постановление № 582). Оно состоит из двух частей: первая — это собственно принципы определения арендной платы, а вторая — правила определения размера арендной платы конкретно за земли, находящиеся в собственности Р. Ф. Таким образом, формально пределы, установленные во второй части, не распространяются на размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов РФ, муниципальных образований или государственная собственность на которые не разграничена. Однако Президиум ВАС РФ рассудил иначе. Он указал: учитывая единство экономического пространства и правовой системы РФ, названные в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за землю, находящуюся в публичной собственности, для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а, согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. Именно основываясь на вышеназванных принципах, Правительство Р. Ф. определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду участков, находящихся в федеральной собственности. Эти предельные размеры являются ориентирами для нормативных ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Поэтому размер арендной платы за участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Правительством Р. Ф. в постановлении № 582 для земель федеральной собственности. Президиум ВАС РФ сделал оговорку о том, что данная правовая позиция обязательна для применения судами.

Изменение размера нерегулируемой арендной платы

Когда стороны сами договариваются о размере платы, острых вопросов также возникает немало. Чаще всего это связано с недобросовестными действиями арендодателей при повышении арендной платы. В постановлении № 73 прослеживается тенденция защиты интересов арендаторов.

Изменение арендной платы по соглашению сторон. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). По вопросу о толковании данной нормы существовало две позиции. Согласно первой, арендная плата не может изменяться чаще, чем раз в год, даже по соглашению сторон (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВАС РФ от 30.03.11 № ВАС-3748/11). Согласно второй, по соглашению сторон арендная плата может изменяться чаще раза в год (постановления ФАС Московского округа от 08.12.10 по делу № А40−20223/10−155−159, от 29.07.11 по делу № А40−60986/10−91−49).

Пленум ВАС РФ поставил точку в двойственности толкования. Он разъяснил, что норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса является диспозитивной и допускает возможность изменения по соглашению сторон размера арендной платы чаще одного раза в год (п. 21 постановления № 73).

Причем Пленум ВАС акцентировал внимание на том, что в самом договоре может и не быть указания на такую возможность — это не препятствует заключению таких соглашений чаще раза в год.

Изменение арендной платы в одностороннем порядке. Изменение арендной платы по соглашению сторон следует отличать от ее изменения односторонним волеизъявлением арендодателя (если договор аренды предоставляет ему такое право). Практика включения в договоры аренды условия о праве арендодателя изменять арендную плату в уведомительном порядке достаточно распространена.

В абзаце 2 пункта 21 постановления № 73 разъяснено, что в таких случаях арендодатель может изменять арендную плату не чаще раза в год. И это не единственное ограничение. Главное — арендодатель не должен злоупотреблять своим правом на одностороннее изменение арендной платы. Для этого установлено правило: если в результате одностороннего изменения арендная плата увеличивается непропорционально изменению средних рыночных ставок, применяемых к аналогичному имуществу в данной местности за соответствующий период, а также существенно превышает их размер, то суд должен отказать во взыскании арендной платы в размере, который превышает размер средних рыночных ставок (п. 22 постановления № 73). Такое повышение арендной платы, даже если оно происходит только раз в год или реже, считается злоупотреблением правом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Арендная плата, устанавливаемая по результатам торгов

На первый взгляд, во всех случаях аренды государственных и муниципальных земельных участков арендная плата является регулируемой. Однако это не так. Постановление № 73 раскрывает исключения из правила о государственном регулировании арендной платы. К ним, в частности, относится ситуация, когда размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (п. 4 ст. 447 ГК РФ). В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (абз. 2 п. 18 постановления № 73).

Поскольку арендная плата, установленная в результате торгов, не является регулируемой, арендатор не застрахован от ее одностороннего повышения арендодателем. Договор аренды может содержать такое условие. Но в этом случае тоже действует ограничение — не чаще раза в год и без злоупотребления правом (п. 21, 22 постановления № 73).

Как уже упоминалось выше, в одном и том же договоре возможна комбинированная арендная плата, состоящая из регулируемой и нерегулируемой частей. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). Подтверждение возможности существования в одном договоре и регулируемой, и нерегулируемой платы потребовалось из-за определенной категории споров. Некоторые арендаторы, заключив на торгах договор аренды, который предусматривал регулируемую арендную плату, а также плату за право аренды, определенную по итогам торгов, впоследствии пытались взыскать вторую часть платы (за право аренды), считая ее незаконной. Но на уровне Президиума ВАС РФ сложилась отрицательная практика по этим спорам: он отказывал в удовлетворении таких требований, поскольку закон не запрещает формировать цену таким образом (постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.12 № 5081/12).

NOTA BENE!

При изменении вида собственности с частной на публичную и наоборот не происходит автоматического изменения арендной платы с нерегулируемой на регулируемую и наоборот. Но стороны вправе изменить условие договора и установить, что к нему подлежит (или наоборот не подлежит) применению соответствующее регулирование, установить иной размер или порядок определения арендной платы (п. 17 постановления № 73).

NOTA BENE!

Главный принцип: поскольку размер регулируемой платы устанавливается нормативным правовым актом, при его изменении новый размер или новый порядок расчета автоматически применяется к отношениям сторон — для этого не нужно ни ссылки в договоре на соответствующий нормативный акт, ни дополнительного соглашения.

NOTA BENE!

Запрет на одностороннее изменение размера арендной платы чаще раза в год касается лишь нерегулируемой арендной платы. Поскольку регулируемая арендная плата устанавливается нормативным актом, она вообще не может изменяться соглашением сторон или по воле арендодателя. Эта цена обязательна для обеих сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ, абз. 2 п. 16 постановления № 73). Соответственно, ограничение пункта 3 статьи 614 ГК РФ не распростра- няется на регулируемую плату. Периодичность ее изменения зависит от принятия нормативных актов, которыми она утверждается.

Журнал «Юрист компании» № 5, Май 2013



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.