Арендодатель вправе получать арендную плату в период отделки арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию

6484
В предварительный договор или договор аренды будущей недвижимости можно включить условие о внесении арендной платы в период проведения в помещении отделочных работ, даже если объект еще не введен в эксплуатацию и у арендодателя формально пока нет права собственности на этот объект.

Арендодатель вправе получать арендную плату в период отделки арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию

Дарья Бондарчук, эксперт журнала «Юрист компании»

Предмет спора: взыскание с субарендодателя арендной платы, оплаченной во время проведения субарендатором отделочных работ до введения объекта в эксплуатацию.

Основной вывод: в предварительный договор или договор аренды будущей недвижимости можно включить условие о внесении арендной платы в период проведения в помещении отделочных работ, даже если объект еще не введен в эксплуатацию и у арендодателя формально пока нет права собственности на этот объект.

Судебный акт: постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12 по делу № А33−18187/2011.

В 2004 году две компании заключили договор о совместной деятельности в целях строительства здания торгово-развлекательного центра. На последних этапах строительства одна из них заключила предварительный договор купли-продажи помещений в этом здании. Причем покупатель как будущий собственник мог распоряжаться помещениями путем заключения соглашений о намерениях, предварительных договоров и т. д. Подписав предварительный договор купли-продажи, покупатель стал договариваться с арендаторами. Он заключил с будущим арендатором предварительный договор аренды, а арендатор в свою очередь заключил предварительный договор субаренды с субарендатором, который планировал открыть в снимаемом помещении магазин. Стороны договорились, что помещение сразу будет передано субарендатору, чтобы он мог осуществить в нем отделочные работы. Арендная плата должна была перечисляться с даты подписания этого предварительного договора (стороны условились, что этот договор одновременно является актом приема-передачи помещения).

Субарендатор вел отделочные работы и оплачивал арендную плату в течение шести месяцев, после чего стороны расторгли предварительный договор и субарендатор вернул субарендодателю помещение по акту. Через два месяца после расторжения предварительного договора здание было введено в эксплуатацию, покупатель оформил свое право собственности на объект и заключил договор аренды с арендатором (субарендодателем по расторгнутому предварительному договору). Впоследствии субарендатор посчитал, что он неосновательно уплачивал арендную плату, поскольку помещение, не введенное в эксплуатацию, с неоформленным правом собственности не могло быть передано в аренду и субаренду. Свое право требования неосновательно, по его мнению, уплаченных субарендодателю платежей субарендатор передал по договору цессии другой компании, которая уже от своего имени обратилась в суд.

В чем заключался основной вопрос

Передавая это дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, тройка судей Высшего арбитражного суда в определении от 16.10.12 указала на необходимость формирования у арбитражных судов единообразного подхода по трем вопросам. Во-первых, по вопросу о возможности заключения договора аренды в случае, когда арендодатель не является собственником объекта аренды (что формально противоречит статье 606 Гражданского кодекса, которая только собственнику позволяет сдавать имущество в аренду). Во-вторых, по вопросу о возможности передавать в пользование объект аренды до момента его введения в эксплуатацию. В-третьих, по вопросу квалификации таких отношений, если объект был фактически передан для совершения отделочных и ремонтных работ (другими словами, по вопросу о правомерности взимания арендной платы в случае, когда объект используется арендатором пока только для осуществления ремонтных и отделочных работ).

В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ № 13 разъяснено, что передача вещи в аренду лицом, которое являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), когда его право собственности на эту недвижимость еще не было зарегистрировано, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признано недействительным по названному основанию.

Первые два вопроса уже потеряли актуальность, поскольку позиция Высшего арбитражного суда по ним была сформулирована вскоре после рассмотрения этого дела в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.13 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды“» (далее — постановление Пленума ВАС РФ № 13). Причем постановление Пленума ВАС РФ № 13 было размещено на сайте ВАС РФ 21.03.13 — раньше публикации постановления Президиума ВАС РФ по данному делу (это произошло только 24.04.13). Однако, поддержав в постановлении № 13 возможность заключения договора аренды будущей недвижимой вещи (договора аренды в отношении объекта, который еще не введен в эксплуатацию и право собственности на который еще не оформлено), ВАС РФ никак не прокомментировал в нем вопрос о возможности взимания арендной платы за период, когда будущий объект недвижимости используется арендатором исключительно в целях осуществления в нем отделочных работ, то есть только для подготовки к дальнейшей коммерческой эксплуатации. Этот вопрос был решен в рамках данного дела.

Итак, в данной ситуации имела место «классическая» схема по передаче помещений в аренду в строящемся здании. Чтобы обойти норму статьи 608 Гражданского кодекса, по которой (как ее раньше трактовали суды) сдача объекта недвижимости в аренду возможна не ранее оформления права собственности арендодателя на этот объект, стороны вынуждены были сначала заключить смешанный договор — с элементами предварительного договора аренды и договора о пользовании арендатором объектом исключительно в целях его отделки. Дело в том, что обе стороны таких отношений заинтересованы в том, чтобы запланированный в арендуемом помещении объект (магазин, кафе и т. д.) начал функционировать одновременно с открытием торгово-развлекательного центра, которое происходит после официального введения здания в эксплуатацию. Но для этого к моменту введения здания в эксплуатацию арендатору необходимо привести помещение в надлежащий вид в соответствии с целями его дальнейшего использования и в соответствии со своим фирменным стилем. Обычно, если отношения развиваются запланированным образом, после введения здания в эксплуатацию стороны заключают краткосрочный договор аренды, не требующий государственной регистрации, а после того, как арендодатель получает свидетельство о праве собственности на данный объект, стороны оформляют долгосрочный договор, который уже можно без проблем зарегистрировать. Однако в рассматриваемой ситуации до заключения договора аренды дело так и не дошло: стороны расторгли свой предварительный договор (с условием о передаче помещения субарендатору для проведения отделочных работ) еще до того, как здание юридически стало существовать в качестве объекта гражданских прав. Возник вопрос: как квалифицировать такие отношения и мог ли субарендодатель взимать плату за пользование субарендатором данным помещением? В аналогичных спорах многие суды считали, что в такой ситуации арендодатель должен вернуть арендатору полученные в период ремонта арендные платежи (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.02.11 по делу № А13−1069/2010, Московского округа от 29.09.09 по делу № А40−2658/08−77−37, Уральского округа от 09.06.08 № Ф09−4135/08-С6 по делу № А76−13834/2007).

Выводы судов. Первая инстанция удовлетворила иск и взыскала с субарендодателя полученные им арендные платежи, считая их неосновательным обогащением. По мнению суда, раз объект недвижимости на момент заключения предварительного договора как объект гражданского оборота еще юридически не существовал, на него не было оформлено право собственности, следовательно, возмездное пользование (которое является обязательным признаком арендных отношений) данным объектом было невозможно. Кроме того, передача объекта в пользование была невозможна еще и потому, что здание не было введено в эксплуатацию. Так как основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования у субарендатора не возникла (решение Арбитражного суда Красноярского края от 19.01.12 по делу № А33−18187/2011).

Nota bene!

В аренду можно передать не любой недостроенный объект. Так, в целях предотвращения действий в обход закона Пленум ВАС РФ указал, что нельзя передать в аренду в качестве будущей вещи самовольно построенный объект, в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ № 13).

Но апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в иске, ее мнение впоследствии разделила и кассационная инстанция. Суды указали, что неосновательного обогащения в данном случае не было, так как имело место фактическое пользование объектом субарендатором (он принял помещение, произвел в нем отделочные работы, затем вернул по акту). Как было указано выше, на тот момент еще не была сформулирована позиция Высшего арбитражного суда о возможности аренды будущей недвижимой вещи, но суды применили «по аналогии» его позицию о возможности купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54). Кроме того, суды сослались на постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.11 № 4905/11, в котором разъяснялось, что если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его отчуждателем (собственником или законным владельцем) цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли и нарушения требований закона, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует.

Касательно правомерности передачи в пользование помещения, расположенного в здании, которое еще не введено в эксплуатацию, суды учли, что, согласно предварительному договору, субарендатор мог использовать помещение в целях торговли только после открытия торгового центра. А до этого момента он использовал его лишь для отделки. Даже размер арендной платы за этот период был существенно снижен, что, по мнению судов, тоже свидетельствовало об использовании помещения не для торговли, а для целей, возможных в период строительства, — для отделки (постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.06.12).

Позиция Высшего арбитражного суда

Этот вывод дословно приведен и в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ № 13. Необходимо отметить, что эксплуатация объекта в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ) и за нарушение этого запрета предусмотрена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). По всей видимости, ВАС РФ исходил из того, что осуществление отделки в помещении не считается его эксплуатацией. То есть речь идет не о пользовании помещением, а о его подготовке к пользованию.

Президиум ВАС РФ поддержал вывод апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии неосновательного обогащения на стороне субарендодателя. ВАС РФ счел предварительный договор смешанным, так как он содержал условие о передаче помещения субарендатору для отделочных работ. При этом ВАС РФ указал, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего субарендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Обоснование позиции. ВАС РФ констатировал, что из условий спорного договора усматривалось следующее: заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения субарендатором отделочных работ в расположенных в помещениях, которые находились в не введенном в эксплуатацию здании. Эти помещения будущий субарендатор намеревался взять в субаренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон, и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать эти помещения во владение для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату. Поскольку будущий субарендодатель выполнил свою обязанность и передал помещения во владение будущему субарендатору, а будущий субарендатор вносил установленную плату, основания для возврата этой платы в качестве неосновательного обогащения отсутствуют.

Результаты рассмотрения дела. Надзорная инстанция оставила в силе судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Таким образом, истцу было отказано в удовлетворении его требований (постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12). Поскольку у субарендатора отсутствовало право требования неосновательного обогащения к субарендодателю, он не мог и передать его по договору цессии.

Значение постановления ВАС РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.13 № 9798/12 наглядно проиллюстрировало те выводы, которые чуть ранее были сформулированы в постановлении Пленума ВАС РФ № 13 о возможности аренды будущей недвижимой вещи и передачи соответствующего объекта арендатору для производства отделочных работ (хотя это дело было рассмотрено до утверждения постановления Пленума № 13). Однако в рамках данного дела Президиум ВАС РФ подтвердил еще и возможность взимания платы за владение арендодателем помещением в период производства отделочных работ. Хотя напрямую в постановлении № 9798/12 это не прозвучало, очевидно, что надзорная инстанция руководствовалась принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Причем обращает на себя внимание то, что Высший арбитражный суд не называет те права, которые будущий субарендатор получил в отношении помещения в период осуществления в нем отделочных работ «пользованием». Он говорит лишь о «владении», подчеркивая, что помещение еще не используется в основных целях. Возможно, взимание с арендатора платы в этот период (в отсутствие пользования) экономически не совсем справедливо, но, учитывая, что законом это не запрещено, такая договоренность сторон вполне допустима. По сути, данное постановление можно расценивать как предупреждение арендаторам будущих объектов недвижимости: если вы соглашаетесь на то, что еще до начала использования помещения по назначению вы получаете его на платных началах (соглашаетесь платить арендатору за период, когда осуществляете в помещении отделку), то в дальнейшем оспорить эту договоренность не получится.

Постановление № 9798/12 содержит оговорку о возможности пересмотра дел со схожими фактическими обстоятельствами, в которых судами была применена иная правовая позиция.

Журнал «Юрист компании», № 6, Июнь 2013



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль