Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников

8169
Компания договорилась о долгосрочной аренде помещения в строящемся здании. Собственник настаивает на традиционной схеме — предварительный договор, затем краткосрочный договор аренды, затем основной долгосрочный договор аренды. Какие уловки может использовать будущий арендодатель, если в дальнейшем он передумает заключать долгосрочный договор, и как с ними бороться арендатору?

Основной вопрос: компания договорилась о долгосрочной аренде помещения в строящемся здании. Собственник настаивает на традиционной схеме — предварительный договор, затем краткосрочный договор аренды, затем основной долгосрочный договор аренды. Какие уловки может использовать будущий арендодатель, если в дальнейшем он передумает заключать долгосрочный договор, и как с ними бороться арендатору?

Решение: арендодатель может использовать как недостатки предварительного договора, так и ошибки в поведении арендатора. Выделив несколько самых рискованных ситуаций, можно заранее выработать меры предосторожности.

Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственниковАнастасия Исурина, старший юрист компании Media-Saturn Russia

Пленум Высшего арбитражного суда постановлением от 25.01.13 № 13 внес дополнения в постановление от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах применения правил ГК РФ о договоре аренды». Дополнения подтвердили возможность аренды будущей недвижимости. Но, несмотря на это, по-прежнему очень распространены фактические арендные отношения, оформленные предварительным договором аренды с последующим заключением основного договора.

Предварительный договор аренды стороны подписывают, как правило, на этапе, когда еще ведется строительство, поэтому характеристики объекта, дату его ввода в эксплуатацию и дату заключения долгосрочного договора можно определить лишь приблизительно. В предварительном договоре стороны часто предусматривают заключение еще и краткосрочного договора аренды перед долгосрочным договором. Смысл в том, что объект передается арендатору сразу после введения в эксплуатацию, но до того, как арендодатель зарегистрирует свое право собственности на него (этот процесс может затянуться). Учитывая отсутствие права собственности, долгосрочную аренду в этих обстоятельствах зарегистрировать практически невозможно. Поэтому на этот период стороны заключают договор сроком менее года, не требующий регистрации. Предполагается, что после оформления права собственности стороны подпишут долгосрочный основной договор.

Но в действительности арендатор оказывается в подвешенном состоянии: когда возникают все предпосылки к заключению основного долгосрочного договора, арендодатель может уклониться от этого. Основания он может найти не только в неудачных формулировках предварительного договора, но и в факте наличия между сторонами краткосрочного договора.

Ситуация первая: несмотря на фактические арендные отношения, срок заключения основного договора пропущен

Nota bene!

Если дополнительные соглашения вносят изменения в предварительный договор относительно предмета аренды, размера арендных платежей и т. д., но не изменяют срок заключения основного договора, то подписание таких соглашений само по себе не считается продлением срока предварительного договора (определение ВАС РФ от 18.03.10 № ВАС-2825/10).

Очень часто предварительный договор является смешанным, так как предусматривает передачу объекта арендатору еще до заключения основного договора (не для эксплуатации, а для осуществления отделочных работ). Такой договор может предусматривать также компенсационные эксплуатационные платежи арендодателю (за энергоснабжение, водоснабжение и т. д.).

Фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора. В таких случаях бывает, что указанный в предварительном договоре срок для заключения основного договора уже истек, но стороны продолжают исполнять предварительный договор (арендатор продолжает работы по подготовке помещения к использованию, возмещает расходы арендодателя на коммунальные платежи и т. д.). При таких обстоятельствах, если арендодатель уклонится от заключения основного договора, вряд ли получится принудить его к этому в судебном порядке. Дело в том, что возможность продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон законом не предусмотрена (постановление ФАС Московского округа от 30.12.09 по делу № А40−68233/09−77−465). Ни продолжение переговоров о заключении основного договора аренды, ни фактическое использование арендатором помещения, ни сдача арендатором помещений в субаренду не расцениваются судами в качестве продления предварительного договора.

Наличие краткосрочного договора не влияет на срок заключения долгосрочного договора. Аналогичная проблема с пропуском срока заключения основного долгосрочного договора может случиться и когда стороны на промежуточном этапе (после ввода здания в эксплуатацию, но до регистрации права собственности на него) заключают краткосрочный договор. Если краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать, то за это время можно просто упустить срок заключения основного договора. Этот срок обычно привязан к оформлению арендодателем права собственности, а арендодатель может не сообщить арендатору о том, что это, наконец, случилось. Если арендатор, полагаясь на добросовестность арендодателя, не запрашивает периодически выписку из ЕГРП, он может узнать о регистрации права собственности (и о наступлении срока заключения основного договора) слишком поздно.

Интересный вопрос

Почему предварительный договор долгосрочной аренды не нужно регистрировать, если предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной (п. 2 ст. 429 ГК РФ)?

Потому что государственная регистрация договора не является разновидностью формы договора (п. 1 ст. 158 ГК РФ). Форма у договора аренды — простая письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит.

Например, в предварительном договоре арендодатель обязался заключить договор аренды помещения не позднее 60 календарных дней после даты регистрации его права собственности на здание. Также стороны договорились заключить краткосрочный договор аренды после окончания строительства здания. Во время действия краткосрочного договора аренды арендодатель зарегистрировал право собственности на здание. Однако после окончания этого краткосрочного договора стороны снова заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев и затем продлили его еще на 11 месяцев. И только после этого арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор. Поскольку арендодатель на это предложение не отозвался, арендатор подал иск об обязании его заключить договор. Сначала в иске было отказано, но апелляционная инстанция это решение отменила и пришла к выводу, что, заключив второй краткосрочный договор, стороны продемонстрировали свою волю возобновить срок действия предварительного договора. Поэтому, по мнению суда, в тот период, когда арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор, обязательства из предварительного договора еще действовали. Однако кассационная инстанция оставила в силе первоначальное решение. Она указала, что в установленный договором срок после регистрации права собственности ни истец, ни ответчик не предлагали заключить долгосрочный договор аренды. Следовательно, обязательства сторон по предварительному договору прекратились. При этом в краткосрочных договорах аренды стороны не согласовали никакие изменения срока заключения долгосрочного договора (постановление ФАС Московского округа от 04.07.13 по делу № А40−97895/12−40−884). В дальнейшем судьи Высшего арбитражного суда разделили мнение кассационной инстанции, не усмотрев оснований для передачи дела в надзор (определение ВАС РФ от 12.08.13 № ВАС-10140/13).

Обременение объекта аренды препятствует регистрации основного договора аренды

Росреестр может отказать в регистрации договора аренды недвижимости, если в ЕГРП есть запись об обременении этого имущества.

Даже если суд вынесет решение о заключении основного договора аренды объекта недвижимости, в отношении которого зарегистрировано обременение, в государственной регистрации права аренды на основании судебного акта может быть отказано (п. 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.07 № 112). Связано это с тем, что одно из оснований отказа в госрегистрации права — противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости (абз. 11 ч. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ). Следовательно, на момент заключения долгосрочного договора аренды нужно убедиться в отсутствии обременений данного объекта залогом либо в том, что собственник вправе сдать объект в аренду, несмотря на обременение. То есть в том, что на это получено письменное согласие залогодержателя или по договору собственник может сдать объект в аренду без согласия залогодержателя. Если предварительный договор аренды недвижимости был заключен раньше договора ипотеки, то это не означает, что права аренды возникли раньше прав залога недвижимости. Право аренды возникает лишь при заключении договора аренды, а не предварительного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.12 № 6616/12).

Ситуация вторая: арендодатель не подписывает основной договор аренды из-за краткосрочного договора

Требование арендатора заключить основной долгосрочный договор в некоторых случаях может вступить в противоречие с тем, что помещение уже используется на основании краткосрочного договора аренды. В основном это касается случаев, когда первый краткосрочный договор оказался возобновленным на неопределенный срок, то есть когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением, в результате чего договор считается возобновленным не на такой же, а на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ, определение ВАС РФ от 27.09.11 № ВАС-12214/11).

Nota bene!

Прежде чем подавать в суд иск о понуждении ответчика к заключению основного договора аренды, нужно направить ему предложение заключить данный договор, приложив проект договора со всеми существенными условиями (ст. 435 ГК РФ). Иначе иск будет оставлен без рассмотрения (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.06.13 по делу № А03−18850/2012).

Если обе стороны настроены на исполнение предварительного договора и заключение долгосрочного договора, то проблем не возникает: при наступлении обстоятельств, которые служат основанием для заключения основного долгосрочного договора, они по соглашению расторгают краткосрочный договор и заключают долгосрочный. Но если арендодатель передумал заключать долгосрочный договор, то он может попытаться использовать в своих интересах факт наличия краткосрочного договора. Правда, эта попытка не гарантирует удачу.

Например, стороны договорились заключить в будущем (не позднее определенной даты) основной договор аренды помещения. Срок действия предварительного договора прекращался «с момента вступления в законную силу основного договора». Затем дополнительным соглашением к предварительному договору стороны перенесли срок заключения основного долгосрочного договора на более позднюю дату и согласовали еще и дату заключения краткосрочного договора аренды (этот договор понадобился на период оформления документов для госрегистрации основного договора, и эта причина была отмечена в допсоглашении). Впоследствии стороны заключили еще два дополнительных соглашения к предварительному договору, в которых переносили заключение обоих договоров (краткосрочного и долгосрочного) на более поздние даты. Наконец, стороны подписали краткосрочный договор, и срок его действия был сформулирован так: «11 месяцев либо до момента заключения долгосрочного договора аренды». Когда арендатор обратился к арендодателю с предложением заключить долгосрочный договор на согласованных ранее условиях (он сделал это в пределах срока, установленного последним допсоглашением), арендодатель отказал. По его мнению, предварительный договор прекратил свое действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды. Кроме того, он сослался на то, что не может заключить основной договор, так как спорное помещение уже находится у арендатора по краткосрочному договору. Арендатор подал иск об обязании арендодателя заключить долгосрочный договор аренды, но первая инстанция отказала в иске, разделив позицию арендодателя. По мнению суда, обязательства сторон по заключению основного договора прекратились исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ). То есть, заключив краткосрочный договор аренды, который впоследствии возобновился на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), стороны тем самым исполнили предварительный договор. Однако апелляционная и кассационная инстанции оказались на стороне истца. Суды указали, что поскольку предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора, то воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды. Поэтому заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора (постановление ФАС Уральского округа от 22.06.12 по делу № А76−17329/2011).

Условия предварительного договора, которые могут помешать заключению основного договора

Nota bene!

Еще один вариант о сроке заключения основного договора — установление конкретной даты, не позднее которой он должен быть заключен. Если при приближении этого срока арендодатель еще не зарегистрировал свое право собственности и, соответственно, нет смысла заключать основной договор, стороны могут продлить срок допсоглашением. Но это условие тоже опасно, поскольку арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию.

У предварительного договора аренды есть два традиционно «скользких» условия, недостатки которых позволяют недобросовестным арендодателям избежать заключения основного договора. Во-первых, это условие об объекте аренды, во-вторых, о сроке заключения основного договора. Но если прежняя арбитражная практика позволяла арендодателям избегать заключения основного договора из-за недостатков в формулировках этих условий, то актуальная судебная практика защищает арендаторов.

Условие о сроке заключения основного договора. Если в течение срока, предусмотренного для заключения основного договора, стороны его не заключат, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). При этом, если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора, то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Чаще всего срок для заключения основного договора указывают не конкретной датой, а привязывают к регистрации права собственности арендодателя на объект аренды или к уведомлению арендатора о том, что арендодатель зарегистрировал свое право собственности (например, основной договор должен быть заключен в течение 20 дней после уведомления арендодателем арендатора о получении свидетельства о праве собственности).

Но статья 190 Гражданского кодекса позволяет привязывать срок к событию, которое должно неизбежно наступить. Причем неизбежность события означает его независимость от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, которые могут повлиять на наступление этого события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Учитывая, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости (и тем более уведомление об этом арендатора) зависит от волеизъявления и действий арендодателя, эти события не отвечают признаку неизбежности. Поэтому суды раньше автоматически считали такие сроки заключения основного договора неопределенными и применяли годичный срок с момента заключения предварительного договора. В итоге арендатор, полагаясь на срок, указанный в договоре, попадал в ловушку: если регистрация права собственности арендодателя происходила спустя год после заключения предварительного договора и арендатор после этого требовал заключения основного договора, оказывалось, что он уже пропустил срок на предъявление этого требования.

Сейчас позиция судов не столь однозначна. В 2010 году Президиум Высшего арбитражного суда разъяснил: если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок, то неопределенность в определении срока устраняется (постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.10 № 1404/10, далее — постановление № 1404/10). Хотя этот вывод был сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда, многие нижестоящие суды применяют такую позицию (со ссылкой на постановление № 1404/10) и в отношении срока заключения основного договора аренды (постановления ФАС Московского округа от 30.04.13 по делу № А40−97889/12−85−331, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.06.13 по делу № А03−18850/2012).

Но, во-первых, не все суды придерживаются такой позиции — некоторые по-прежнему признают вышеуказанные сроки неопределенными (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.11 по делу № А21−1295/201). Во-вторых, рассчитывать на позицию из постановления № 1404/10 можно лишь в случае, когда указанное в предварительном договоре событие наступило. Если в качестве такого события предусмотрено уведомление арендодателем арендатора о регистрации права собственности, а арендодатель такое уведомление так и не отправил, то нет оснований считать срок определенным. Поэтому подобные условия по-прежнему не лишены рисков.

Условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это существенное условие договора аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, иначе этот договор не считается заключенным (определение ВАС РФ от 13.08.12 № ВАС-15200/11 по делу № А58−5257/10, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.12 по делу № А58−5257/10, Северо-Западного округа от 15.04.13 по делу № А56−28459/2012).

Nota bene!

То, что арендатор пользуется помещением по окончании срока предварительного договора, нельзя приравнивать к ситуации, когда арендатор продолжает пользоваться помещением по окончании срока аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Во втором случае уже был заключен договор аренды, в первом его еще не было. Поэтому в первом случае нельзя применять по аналогии пункт 2 статьи 621 ГК РФ (предварительный договор автоматически не возобновляется).

Сложность в том, что на момент заключения предварительного договора аренды объекта недвижимости, который находится в стадии строительства, стороны, как правило, могут исходить лишь из примерных характеристик объекта. После ввода объекта в эксплуатацию характеристики могут измениться. Это дает арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, сославшись на то, что предусмотренный в предварительном договоре объект отсутствует (значит, предмет основного договора не определен), а существует другой объект с другими характеристиками, в отношении аренды которого предварительный договор не заключался.

В данном случае все будет зависеть от того, насколько существенны эти расхождения и насколько из описания в предварительном договоре можно понять, о каком именно объекте шла речь. Арендатор может попытаться применить позицию, которую Пленум Высшего арбитражного суда выработал для договоров купли-продажи будущей недвижимости. В таких договорах индивидуализация объекта возможна, например, путем указания сведений о местонахождении возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иных характеристик, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией. В случае спора о том, какой объект имелся в виду, суд должен принять во внимание также практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон и последующее поведение сторон (п. 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Если предварительный договор является смешанным и предусматривает фактическую передачу объекта арендатору для отделки помещений, то арендатор может попытаться использовать также позицию Пленума Высшего арбитражного суда, выработанную для аренды будущего объекта недвижимости (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13). В этом пункте разъясняется: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на незаключенность договора.

Примеров, когда суды прямо ссылались бы на вышеуказанные разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда, рассматривая споры о заключенности именно предварительных договоров, пока нет. Но можно найти практику, в которой суды без прямых ссылок на вышеуказанные постановления применяют похожую позицию. То есть суды устанавливают, определено ли в предварительном договоре помещение настолько подробно, насколько это вообще было возможно на дату подписания этого договора, и, если имеющиеся признаки позволяют установить объект аренды, обязывают уклоняющуюся сторону заключить основной договор (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.10 по делу № А81−6271/2009). Например, указания местоположения здания, в котором находится помещение (будущий объект аренды), а также его ориентировочного метража с точки зрения суда может быть вполне достаточно (постановление ФАС Московского округа от 05.04.11 по делу № А40−48746/10−28−404).

Журнал «Юрист компании», № 11, Ноябрь 2013



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.